【福岡市版】不動産の売却時にかかる税金の種類！譲渡所得税の計算・節税のコツも解説
不動産を売却すると、さまざまな税金が課されます。
どのような税金が発生するのか、少しでも税負担を抑える方法はないのかなど、税金に関する疑問を解消してから売却に向けた手続きを始めたい方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類と譲渡所得税の計算方法、不動産売却で節税するためのコツについて解説します。
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不動産売却時に必要な税金の種類
不動産を売却するにあたり発生する税金の種類には、印紙税と住民税を含む譲渡所得税、そして登録免許税が挙げられます。
種類1．印紙税
印紙税とは、不動産売却において、売買契約の締結時に作成する売買契約書に印紙を貼付して納める税金です。
不動産の売買契約書は課税文書に該当するため、印紙税を納付しなければなりません。
印紙税額は売買契約書に記載される契約金額によって異なり、1,000万円超～5,000万円以下は2万円、5,000万円超～1億円以下では6万円です。
なお、2027年3月末日までは軽減措置が適用され、1,000万円超～5,000万円以下は1万円、5,000万円超～1億円以下では3万円に減額されます。
種類2．譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得税は、国税である所得税と地方税の住民税、さらに2011年から25年間にわたり課される復興特別所得税を含む総称として用いられることがあります。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために課される税金です。
譲渡所得税は、不動産の売却益、つまり譲渡所得が生じない場合には課されません。
したがって、不動産の取得にかかった費用が売却価格を上回る場合には、納税義務は発生しません。
種類3．登録免許税
登録免許税とは、登記申請手続きをおこなう際に納める税金です。
たとえば、抵当権抹消登記や住所変更登記、相続登記など、登記手続きが必要な場合に納税義務が発生します。
抵当権が設定された不動産を売却する際には、買主に物件を引き渡す前に、抵当権抹消登記をおこない、その際に登録免許税を納める必要があります。
この場合、納める登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円です。
また、不動産の登記簿に記載された住所と実際の所有者の住所が異なる場合、住所変更登記を申請して登記簿の住所を変更する必要があります。
この住所変更登記にも1,000円の登録免許税がかかります。
さらに、登録免許税にも印紙税と同様に軽減措置が適用されることがあるでしょう。
不動産売却における所有権移転登記は通常、買主がおこなうため、登録免許税は買主が負担することが一般的です。
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不動産売却時に課される税金「譲渡所得税」の計算方法
不動産売却により譲渡所得が発生すると課される譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得税 ＝ 課税対象の譲渡所得（譲渡所得 － 特別控除額） × 税率
一見すると単純に求められると感じられますが、見た目とは異なり少々複雑な計算が必要になります。
譲渡所得税がいくら課されるかシミュレーションをするためにも、計算方法を確認することをおすすめします。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税額を決定するための税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得の税率が適用され、5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。
税率は、短期譲渡所得が39.63％、長期譲渡所得が20.315％となり、各税率の内訳は以下のとおりです。
●短期譲渡所得：所得税 30.63％・住民税 9％
●長期譲渡所得：所得税 15.315％・住民税 5％
不動産の所有期間は、取得日から売却日までの期間を指しますが、取得日と売却日の考え方には決まりがあります。
取得日は不動産の引き渡しが完了した日、売却日は売主から買主に不動産が引き渡された日と同じ年の1月1日が基準となります。
譲渡所得税を計算する際は、所有期間を誤らないよう十分に注意しましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を計算するには、まず以下の計算式で譲渡所得を計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入額 － （取得費用 ＋ 譲渡費用）
譲渡収入額は不動産の売却価格、取得費用は購入代金や印紙税など不動産の取得にかかった費用、譲渡費用は売却時に負担した仲介手数料などが含まれます。
なお、建物は時間の経過とともに価値が減少するため、以下の計算式で減価償却をおこなった金額を取得費用に含める必要があります。
建物の取得に必要となった費用 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造ごとに定められた数値を使用します。
また、売却する不動産が一定の条件を満たすと、特例が適用され、譲渡所得から一定額を差し引くことができます。
その結果、譲渡所得が0円以下となった場合、譲渡所得税は発生しません。
もし譲渡所得がプラスになった場合は、所有期間に応じた税率を適用し、納める譲渡所得税額を算出しましょう。
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不動産売却における節税対策
少しでも不動産売却時に課される税金を安く抑えるには、節税対策を講じることが大切です。
節税対策1．不動産の購入額を確認する
不動産売却において税金を抑えたい場合、購入額が確認できる書類を準備することが重要です。
購入額が不明な場合、売却代金の5％を購入額としてみなして計算することになります。
売却代金の5％を購入額として計算すると、譲渡所得が高くなり、課される税金も高額になるため、注意が必要です。
売買契約書があれば望ましいですが、当時の通帳などでも不動産の購入額として認められる可能性があります。
購入額が記載された書類を見つけたら、税務署に相談し、許可が下りるか確認してみてください。
節税対策2．売却するタイミングに注意する
効果的な節税対策としては、5年を超えて所有してから売却する方法が挙げられます。
所有期間が5年を超えると長期譲渡所得が適用され、所得税と住民税を合わせて約15％の税率で済みます。
短期譲渡所得が適用されると、税率は約2倍となり、納める譲渡所得税も高額になるため注意が必要です。
所有期間が5年前後のタイミングで売却を検討している方は、基準日に注意し、正確に期間を計算することが重要です。
節税対策3．特例を利用する
不動産売却に適用できる特例を活用することは、税負担を軽減するための有効な方法です。
たとえば、居住用の不動産を売却し、特別控除の適用対象となれば、最大3,000万円まで譲渡所得を控除できます。
公共事業を目的とした不動産売却は最大5,000万円まで、特定の土地区画整理事業に向けて土地を売却する場合は最大2,000万円まで控除が可能です。
また、マイホームを買い換えるために10年を超える不動産を売却する際、新居を一定期間内に取得すれば課税が繰り延べされる特例の適用を受けることができます。
これにより、譲渡所得への課税が繰り延べされ、買い換え時の税負担が軽減されます。
不動産売却による損失に適用される控除など、その他にもさまざまな特例が存在するため、不動産の売却を検討している方は、ぜひ一度確認してみてください。
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まとめ
不動産売却では印紙税や譲渡所得税など、さまざまな種類の税金を負担することになります。
譲渡所得税は売却する不動産の所有期間に応じて税率が異なる点に注意しましょう。
売却するうえでは不動産の購入額が記載された書類を準備するなど、節税に向けて取り組むことも大切です。
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