【福岡市版】不動産売却時の「契約不適合責任」とは？買主の権利について解説

不動産を売却するときには、物件の状態を正しく把握して「契約不適合責任」を追及されるリスクを避けることが重要です。
売主が知らなかった建物の欠陥・不具合によって、損害賠償や契約解除を求められてしまう可能性があります。
そこで今回は、不動産売却前に知っておきたい「契約不適合責任」とはどんなものなのか、買主に認められている権利や、売主のリスク回避策とあわせて解説します。

不動産を売却する前に知っておきたい「契約不適合責任」とは

これから不動産を売却するなら、売主が負わなければならない「契約不適合責任」について知っておきましょう。

契約不適合責任とは

不動産取引における「契約不適合責任」とは、売買される不動産の内容について、物件の引き渡し後に事前の説明と異なる点が判明した場合に、売主が買主に対して負う義務を指します。
これは、事前説明との相違点に関して売主の責任を追及し、賠償請求や契約解除の要求などができる買主の権利です。
民法562条1項では「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合」に契約不適合責任が生じると定められています。
「契約の内容に適合しない」とは、具体的には以下のようなケースを指します。

●買主が購入したものと違う商品を引き渡した
●引き渡した商品の数量が足りなかった
●引き渡した商品に品質上の不良があった

不動産を売却する際は、事前に建物や土地の状態を入念に調査し、買主に対して正確に内容を説明しなければなりません。
特に、雨漏りやシロアリ被害の痕跡など、買主にとって不利な事実ほど丁寧に伝えることを心がけましょう。
より良い条件で取引したいからといって、買主にとって不利な事実を隠して売却した場合、のちに発覚すれば責任を追及されます。
また、売主が意図的に不具合を隠したわけではなくても、実際に不適合があるなら契約不適合責任から逃れることはできません。
「知らなかった」では済まされないからこそ、売主は契約不適合責任を問われるリスクを避けるために注意を払う必要があるのです。

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契約不適合責任が認められるときの買主の権利

不動産の取引において売主の契約不適合責任が認められるときには、買主の権利として「履行の追完請求」「損害賠償請求」「契約解除」「代金減額請求」を要求できます。

買主に認められている権利①履行の追完請求ができる

「履行の追完請求」とは、引き渡された物件の内容が契約に適合しないとき、売買契約に定められた義務を果たすよう売主に求めることです。
具体的には、建物の補修や設備の修理、代替品の引き渡し、不足分の引き渡しなどを請求できます。
どのような方法で履行追完を求めるかは買主が選択できますが、売主は、買主にとって不相当な負担を強いる形でない限りは異なる方法での履行追完をおこなえます。
なお、売買契約締結時に「売主は履行追完の義務を負わない」旨を特約として付与していたとしても、不適合の事実を知っていながら買主に告知しなかった事柄については責任を逃れられません。

買主に認められている権利②損害賠償請求ができる

契約不適合について売主が履行の追完をおこなったとしても、それだけでは補えない損害が買主に生じる場合があります。
この場合、買主は売主に対して追完請求と同時に損害賠償請求をおこなうことが可能です。
ただし、契約の性質や目的、締結に至る経緯など契約に関するさまざまな事情と、取引において形成された社会通念を踏まえたうえで、売主に責任がないと認められる損害については、賠償請求は認められません。

買主に認められている権利③契約解除ができる

契約不適合が発生した場合、売主の責任の有無にかかわらず、買主は契約解除を申し出ることが可能です。
契約解除には、買主に「催告解除」と「無催告解除」の2種類が認められています。
催告解除とは、売主が買主からの履行の追完請求に応じなかった場合に契約を解除することを指します。
無催告解除とは、以下のような場合に、売主への催告なしで契約を解除することです。

●契約の全部の履行が不能である
●契約の性質や当事者の意思表示により、特定の目的のため、または一定の期間内に履行しなければ契約の目的が達成できないとされるときに、債務者がその履行をしないまま期限を過ぎている
●債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示している
●債務の一部が履行不能となった、あるいは債務者がその一部の履行を拒む意思を明確に示したケースにおいて、残された債務の履行だけでは契約の目的を達成できないとき
●債務者がその債務の履行をせず、債権者が催告をしても契約目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明確である

ただし、契約不適合が発生した責任が買主にあるときには契約解除は認められません。

買主に認められている権利④代金減額請求ができる

買主は売主に対して相当の期間を定めて履行の追完請求をおこない、その期間内に履行の追完がなされなかった場合、代金の減額請求ができます。
ただし、以下のような場合には、履行の追完請求をおこなわずに、直ちに代金の減額請求をおこなうことが可能です。

●履行の追完が不能である
●売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示している
●契約の性質や当事者の意思表示により、特定の目的のため、または一定の期間内に履行しなければ契約の目的が達成できないとされるときに、債務者がその履行をしないまま期限を過ぎている
●上記以外で、買主が履行の追完の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明確である

こちらも契約解除と同様に、不適合が発生した責任が売主にないときにも請求が可能ですが、責任が買主にあるときは認められません。

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不動産売却時の事前調査には「インスペクション」がおすすめ！

不動産の売却後に契約不適合責任を追及される事態を避けるためには、事前に建物の状態を調査し、欠陥・不具合の有無を正しく把握することが欠かせません。
建物の物理的な欠陥・不具合を知りたいときは「インスペクション」を実施するのがおすすめです。
インスペクション（既存住宅状況調査）とは、専門家が建物を調査し、劣化の程度や欠陥・不具合の有無、修繕が必要な箇所の数などを資料にまとめることを指します。
物件の売り出し前にインスペクションを行い、その結果を物件情報として添えて売却活動をすれば、買主は安心して購入を決断できるでしょう。
売主も、把握していなかった欠陥・不具合により契約不適合責任を追及されたり、知らずに告知義務違反をしたりするリスクを避けられます。
インスペクションの費用は原則として売主負担となりますが、建物の状態に不安がある場合は実施を検討してください。

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まとめ

不動産取引における「契約不適合責任」とは、物件の引き渡し後、買主が事前に知らされていなかった欠陥・不具合が見つかったときに、売主が買主に対して負う義務を指します。
売主の契約不適合責任が認められるときには、買主の権利として「履行の追完請求」「損害賠償請求」「契約解除」「代金減額請求」を要求できます。
売主も知らなかった欠陥・不具合によって契約不適合責任を追及されるリスクを避けるためには、事前にインスペクションを実施し、調査結果を物件情報として添えて売り出すのがおすすめです。