【福岡市版】不動産売却時に結ぶ媒介契約とは？3種類それぞれのメリットを解説

不動産を売却する場合、地元で信頼できる不動産会社のサポートを受けるのがおすすめです。
この不動産会社のサポートは仲介と呼ばれ、売却活動前には媒介契約を結ぶ必要があります。
そこで今回は、不動産売却時に結ぶ媒介契約とはどのようなものなのか、3種類の媒介契約それぞれのメリットと注意点を解説します。

不動産売却における媒介契約とは

スムーズな不動産売却を目指すなら、媒介契約とはどのようなものなのか、どのような種類が選べるのかをチェックしておきましょう。

媒介契約は何のための契約？

媒介契約とは、不動産会社のサポートで一般から買主を探す場合、その売却活動の内容について取り決める契約です。
不動産売却には、仲介・個人間売買・業者による買取といった種類がありますが、媒介契約は仲介で売却をおこなう場合に交わす契約となります。
仲介での不動産売却とは、不動産を売りたい方と不動産を買いたい方を不動産会社がマッチングさせるものです。
この仲介に媒介契約が必要になるのは、不動産会社がどのような条件で買主を探すのか、不動産会社にいくらの支払いが発生するのかをあらかじめ定めておくためです。

媒介契約の内容

媒介契約では、不動産会社が展開する売却活動について取り決めます。
媒介契約を結ぶ場合、3種類ある媒介契約のなかからどれを選ぶかを決めましょう。
また、情報拡散を左右する指定流通機構への登録について、媒介契約で取り決めがあります。
さらに、不動産会社から売主に対して、売却活動の進捗状況を報告するかどうかも、この媒介契約のなかで決められています。
このほかに、媒介契約自体の契約期間、不動産会社への報酬、違約金などについて媒介契約で定められているのが一般的です。

媒介契約の種類

不動産の売主と不動産会社の間で結ぶ媒介契約は、3種類あります。
具体的には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことになります。
この3種類の媒介契約には、それぞれ異なる特徴とメリットがあり、どれをおすすめできるかはケースごとに違うことが注意点です。
自分に合った媒介契約を選ぶなら、3種類それぞれの特徴とメリットを把握してみましょう。

不動産売却時に結ぶ3種類の媒介契約のメリット

不動産会社との間で結ぶ媒介契約は3種類です。
ここでは、それぞれの媒介契約の違いやメリットを解説します。

3種類の違い

3種類の媒介契約を比較してみると、さまざまな点で違いがあります。
1つ目の違いは、同時に複数の不動産会社との間で媒介契約を結べるかどうかです。
2つ目の違いは、不動産会社のサポート外で自分が見つけた買主と契約できるかといった点です。
3つ目の違いとしては、指定流通機構であるレインズへの登録が義務とされているかどうかが挙げられます。
4つ目の違いは、不動産会社から売主に対して、定期的に販売活動報告の義務があるかどうかです。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約は、3種類の媒介契約のなかで、唯一複数の不動産会社と同時に契約を結べるタイプのものです。
不動産会社には、それぞれ得意としている地域や不動産の種類があり、同時に複数社と契約できれば、より広く買主を探せることがメリットです。
また、一般媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられていません。
レインズとは、不動産の売却情報を全国の不動産会社へ発信できるシステムで、登録により多くの買い手候補へ情報を届けられます。
レインズへの登録が義務付けられていないことはデメリットと捉えられがちですが、情報を公表したくない場合にはメリットになります。
マイホームの売却理由を周囲に詮索されたくないなら、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、一般媒介契約と同様に自分で見つけた買主と取引できます。
さらに、専任媒介契約には、一般媒介契約より手厚いサポートを受けられます。
具体的には、レインズへの登録が義務付けられていて、より広く買い手を探せることがメリットです。
また、専任媒介契約では、一般媒介契約にない販売活動報告義務があります。
2週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられていますので、不動産会社がどのような売却活動を展開しているかわかりやすいでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、一般媒介契約のように複数の不動産会社との同時契約ができず、専任媒介契約のように自分で見つけた買主との取引ができません。
自由な売却活動が制限されている専属専任媒介契約ですが、3種類のなかでも、より手厚いサポートが受けられることがメリットです。
専属専任媒介契約には、媒介契約を結んでから5日以内のレインズ登録が義務付けられています。
これは、7日以内の登録が義務付けられている専任媒介契約よりも早い登録であり、それだけ買主が見つかるチャンスが増えることを意味します。
さらに、専任媒介契約では、2週間に1回だった販売活動報告について、専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の報告義務があることがメリットです。
毎週1回以上の売却活動報告を受けられるため、不動産会社がどのような動きをしているかわかりやすいでしょう。

不動産売却時に結ぶ3種類の媒介契約の注意点

3種類の媒介契約には、メリットだけでなく注意点があります。
注意点を把握したうえで、不動産売却を進めるにはどの種類を選ぶか考えてみましょう。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約は、不動産会社からの手厚いサポートがないことが注意点です。
立地や築年数などの条件において、一般的に売れにくいとされている不動産を売却する場合、一般媒介契約ではなかなか買い手が見つからない可能性があります。
積極的な売却活動をおこなわなくても売れる立地の良い不動産であれば、一般媒介契約でも問題ないでしょう。
しかし、少しでも有利に売却したい場合や不動産会社のサポートを希望するなら、一般媒介契約はおすすめできません。

専任媒介契約の注意点

専任媒介契約は、一般媒介契約にはない不動産会社のサポートが受けられるものの、専属専任媒介契約ほどはサポート内容が充実していないことが注意点です。
ある程度の自主的な売却の道が残されているため、バランスの取れた媒介契約ではありますが、場合によってはサポートが足りないと感じられるかもしれません。
自分で買主を独自に見つける可能性がないなら、専任媒介契約にメリットはないでしょう。
専任媒介契約を選ぶ前には、知人や親戚などの縁で買主が見つかる可能性があるか、十分に考えることが大切です。
とくに、売れにくい立地などの条件の不利な不動産を売却する場合、不動産会社のサポートの充実度がポイントになります。

専属専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約は、3種類のなかでも売主の自由度が低いことが注意点です。
自分で知人や親戚のなかから買主を見つけたとしても、専属専任媒介契約を結んでいるなら、個人間で直接の取引ができません。
また、複数の不動産会社との同時契約ができないことも、売主の自由度を制限する注意点です。
ただし、同時契約する不動産会社の数は多ければ良いわけではないため、慎重に媒介契約の種類を選ぶ必要があります。
有利でスムーズな売却を進めるには、内見の丁寧な対応や効果的な広告の掲載が必要です。
より手厚いサポートを受けられる専任媒介契約または専属専任媒介契約を選択することは、多くの売主にとってプラスになります。

まとめ

媒介契約とは、不動産会社の仲介で買主を探す場合、不動産会社との間で結ぶ契約です。
媒介契約は、3種類から選ぶことになりますが、それぞれに売主の自由度・不動産会社からのサポートの充実度などに違いがあります。
有利でスムーズな売却を希望するなら、手厚いサポートを受けられる専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討してみてください。