【福岡市版】不動産売却における仲介手数料とは？計算方法をご紹介

不動産を売却すると、不動産会社に仲介手数料と呼ばれる費用を支払う必要があります。
仲介手数料が安い不動産会社も選べますが、相応のリスクがあるため注意が必要です。
今回は、不動産を売却するときの仲介手数料とは何か、仲介手数料の計算方法や仲介手数料が安いところを選ぶリスクについてご紹介します。

不動産売却における仲介手数料とは何か

不動産を売却するときは、不動産会社に売却活動や売主との交渉などを任せる仲介を依頼するのが一般的です。
そして、不動産会社に仲介を依頼して売買契約が成立すると、仲介手数料を請求されます。

仲介手数料の上限金額とは

不動産売却後に支払う仲介手数料には、法律上の上限金額が決められています。
そのため、規定以上の金額を支払う必要はないものの、上限いっぱいまでの金額で請求されるのが一般的です。
一方で、下限が決められているわけではないため、より安価な仲介手数料で仲介業務を引き受けている不動産会社もあります。

不動産会社への成功報酬

不動産売却で支払う仲介手数料とは、不動産会社に支払う売却の成功報酬にあたります。
基本的に、不動産会社は仲介を引き受けて媒介契約を結んだ段階では、売主から費用を取りません。
そのため、売却活動のときの広告宣伝費などは、いったん不動産会社が支払う必要があります。
仲介業務では、不動産の売買契約が成立してはじめて、仲介手数料の形で報酬を受け取ることが可能です。
そして、不動産会社は原則これ以外の費用を売主に請求しません。
したがって、仲介手数料は、不動産売却の仲介業務における唯一の収入源となるのです。

仲介手数料を支払うタイミングとは

仲介手数料は、一般的に2回のタイミングに分けて、半分ずつ支払います。
1回目のタイミングとは、不動産の売買契約が成立し、契約書を作成したタイミングです。
そのため、契約締結のときは、不動産会社に半分仲介手数料を支払うつもりで準備しておく必要があります。
2回目のタイミングとは、不動産の代金を受け取り、買主に物件を引き渡すときです。
所有権移転登記をおこない、買主に必要な書類や鍵などをすべて渡して、不動産会社に残りの仲介手数料を支払います。
ただし、不動産会社によっては、違うタイミングでの支払いを求めているケースもあるため、注意しましょう。

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不動産売却における仲介手数料の計算方法

不動産売却時の仲介手数料は、不動産の売却価格に応じて計算します。
そのため、下限から上限まで明確な金額で表せる相場はない点に注意が必要です。
一方で、計算の仕方から見た相場については、ある程度示せます。

仲介手数料の相場とは

不動産売却における仲介手数料の相場とは、不動産会社が請求できる仲介手数料の上限額です。
仲介手数料については、宅地建物取引業法、通称で宅建業法と呼ばれる法律に規定されています。
宅建業法では、仲介手数料を請求できる上限額が売却価格の金額ごとに決められているのです。

仲介手数料の計算方法

宅建業法では、不動産売却時の仲介手数料について、原則3段階に分けた計算方法を規定しています。
売却価格が200万円以下のケース、200万円超～400万円以下のケース、400万円を超えるケースに分かれているのが特徴です。
具体的な仲介手数料の計算方法は、以下に挙げる計算式のとおりになります。
売却代金200万円以下の部分にかかる仲介手数料＝物件価格（税抜）×5％＋消費税
売却代金200万円超～400万円以下の部分にかかる仲介手数料＝物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
売却代金400万円超の部分にかかる仲介手数料＝物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税
売却代金の金額に応じて、それぞれの部分に応じた手数料を計算したうえで、合算した金額が請求されます。
なお、不動産会社がこの計算式で算出される上限額を超える仲介手数料を請求すると法律違反です。

低廉な空き家などには独自の基準がある

売却されたのが800万円以下の低廉な価格の空き家などだと、独自の上限額が設定されています。
800万円以下の不動産を売却したときの仲介手数料の上限額は、33万円です。
これは、通常の計算式を用いて計算する仲介手数料の上限額よりも、高い金額になっています。
低廉な空き家は、価格の低さから仲介手数料の金額も下がってしまいやすいです。
そのため、不動産会社によっては、こういった空き家の売却活動に消極的になるところもありました。
これを解消して、空き家問題を解決するためにも、仲介手数料の上限を引き上げて、空き家の流通性を高めようとしているのです。
この上限額の引き上げは、令和元年10月1日から施行されています。

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仲介手数料が安い不動産会社を選ぶリスク

不動産会社を選ぶときは、できるだけ仲介手数料が安いところを選択する方もいます。
仲介手数料には上限こそあるものの、下限はないため、一般的な不動産会社より安い価格を提示しているところもあるでしょう。
一方で、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んでしまうと、さまざまなリスクがあります。

安い不動産会社のリスク

仲介手数料がほかの不動産会社よりも安い不動産会社は、1つの不動産会社で売主と買主の双方と契約していることが多いです。
通常の不動産売却では、売主と買主は、それぞれ別の不動産会社と契約することが多いです。
そのようなケースでは、1つの不動産会社が仲介手数料を受け取れるのは、売主と買主のどちらか一方のみです。
しかし、売主と買主の双方と契約し、自社の顧客同士をマッチングさせる手法では、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れます。
そのため、不動産会社としては、上限いっぱいまで仲介手数料を請求しなくても良くなるのです。
この方法自体に問題はありませんが、これが「囲い込み」につながるリスクもあるため、注意しなければなりません。
囲い込みは、自社の顧客同士をマッチングさせるために、ほかの不動産会社に物件情報を正しく伝えない方法です。
物件情報を見た買主側の不動産会社がコンタクトを取ってきたときに、まだその物件が売却できていないにも関わらず、「売却済み」と伝えるなどが考えられます。
囲い込みをおこなわれると、なかなか買い手が見つからずに、結局値下げしなければならないリスクがあるのです。

安い理由を確認して信頼できる不動産会社を選択する

不動産会社による囲い込みには、大きなリスクがあるため、できる限り信頼できる不動産会社を選択する必要があります。
囲い込みによるリスクを軽減するためには、その不動産会社の仲介手数料が安い理由をチェックすると良いでしょう。
不動産会社自体が少数精鋭で運営されており、人件費が少なくて済むなど、納得できる理由があれば、リスクを軽減できます。
また、その不動産会社の担当者にどれだけの対応力があるか、広告活動は適切におこなわれているかなどを確認するのもおすすめです。
インターネット上のポータルサイトなどに、適切な物件情報が掲示してあるかも大切になります。
より信頼のおける不動産会社を選択するためには、なるべく上限に近い価格の仲介手数料で契約しているところを選んだほうが良いでしょう。
あまりにも手数料が安すぎる不動産会社には、リスクがあるかもしれないので注意しましょう。

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まとめ

不動産売却時の仲介手数料は、不動産会社に支払う売買契約成立の成功報酬です。
仲介手数料には、法律上の上限額が決められており、それを超える金額の請求は原則できません。
あまりに安い仲介手数料を提示している不動産会社にはリスクもあるため、信頼できるかを見極めることが大切です。