【福岡市版】不動産売却でかかる費用の種類とは？相場と安く抑える控除制度を解説

不動産売却をお考え中の方のなかには、売却時にどのくらいの費用がかかるのか疑問に思っている方もおられるでしょう。
費用によっては、高額となるケースもあるため、あらかじめどのような費用がどのくらいかかるのか把握しておくと良いかもしれません。
そこで、不動産売却時にかかる費用の種類と相場、費用を安く抑える方法を解説します。
これから不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却にかかる費用の種類とは？

不動産売却をおこなううえで把握しておきたいのが、売却時にかかる費用や税金です。
場合によっては、高額となるケースもあるため、事前にどのような費用がかかるのか知っておくと良いでしょう。

費用の種類①仲介手数料

仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。
売主と買主の売買が成立した際に発生する費用で、契約成立時に50％を引き渡し時に、残りの50％を支払うのが一般的です。
なお、仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づいて、売却価格に応じて上限額が定められています。

費用の種類②印紙税

印紙税は、不動産売買契約書にかかる税金のことで、収入印紙を契約書に貼付することで間接的に納税します。
そのため、印紙税の支払い時期は、売買契約書の作成時となります。

費用の種類③抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、不動産に設定されていた抵当権を抹消する際に必要となる費用です。
売却時には、この抵当権を抹消しなければ売却できないため、住宅ローン残債がある場合は必ず必要となります。

費用の種類④住宅ローン繰り上げ返済費用

住宅ローン返済費用は、住宅ローンを一括で返済する際にかかる費用です。
この返済費用は、住宅ローンの融資を受けている金融機関にローン返済時に支払います。

費用の種類⑤譲渡所得税

不動産売却時に利益が生じた場合は、譲渡所得税がかかることがあります。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、確定申告後に支払う必要があります。

費用の種類⑥その他の費用

そのほかにも、必要に応じてかかる費用がいくつかあります。
たとえば、測量費、解体費用、ハウスクリーニング費用、引越し費用、交通費などです。
このように、不動産売却時には、さまざまな費用がかかるため注意しましょう。

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不動産売却時にかかる費用の相場

続いて、どのくらいの費用がかかるのか相場を見ていきましょう。
ここでは、費用の種類ごとに相場や計算方法を解説します。

①仲介手数料の相場

仲介手数料は、売却価格に対して上限額が定められており、以下の計算式で算出します。

●売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5％＋消費税
●売却価格が200万円超え400万円以下の場合：（売却価格×4％＋2万円）＋消費税
●売却価格が400万円超えの場合：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税

なお、仲介手数料の金額は上限内でどのくらい請求するか不動産会社によっていろいろですが、一般的には上限額で請求するケースがほとんどです。

②印紙税の相場

印紙税は、売却価格に応じて以下のように定められています。

●100～500万円以下の場合：税額1,000円
●500～1,000万円以下の場合：5,000円
●1,000～5,000万円以下の場合：1万円
●5,000万円～1億円以下の場合：3万円

なお、上記の印紙税額は、令和9年3月31日まで適用される軽減税率後の金額です。

③抵当権抹消費用の相場

抵当権抹消費用にかかる費用は、手数料も含めて5,000円～2万円程度が相場といえるでしょう。
これには、司法書士へ依頼した際の報酬も含まれています。
ご自身で抵当権抹消手続きをするのであれば、不動産1つにつき1,000円で済ませることも可能です。
ただし、抵当権抹消登記は専門的な知識が必要になることから、司法書士に依頼するのが一般的です。

④住宅ローン一括返済費用の相場

住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用は、各金融機関によって異なります。
また、手続き方法によっても異なり、窓口の場合は2～3万円程度、電話の場合は1～2万円程度、インターネットの場合は5,000円～1万6,000円程度となっています。
手数料を安く抑えたいという場合は、インターネットから手続きするのがおすすめです。

⑤譲渡所得税の相場

譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率を乗じて求めます。
譲渡所得とは、売却時に得られる利益のことを指し、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、譲渡費用とは売却時にかかった費用のことです。
これらの費用を売却価格から差し引き、譲渡所得がプラスとなった場合に課税対象となります。
また、譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって異なり、5年以下の場合は「39.63％」、5年超えの場合は「20.315％」となります。

費用総額のシミュレーション

では、実際に売却時にどのくらいの費用がかかるのかシミュレーションをしていきます。
例として、売却価格2,000万円、取得費1,500万円、譲渡費用100万円、所有期間20年で売却した場合の費用がどのくらいになるか見ていきましょう。

●仲介手数料：72万6,000円（2,000万円×3％＋6万円＋消費税）
●印紙税：1万円
●抵当権抹消費用：2万円
●住宅ローン一括返済費用：2万円
●譲渡所得税：81万2,600円（控除適用後は0円）

このように、売却時には高額な費用がかかるため注意しなければなりません。
なお、譲渡所得税については、次項でご説明する特別控除が適用されれば、大幅に譲渡所得税を抑えることも可能です。

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不動産売却時にかかる費用を安く抑える方法とは？利用できる控除制度について

最後に、売却時にかかる費用を安く抑える方法を解説します。

方法①控除制度を利用する

売却時にかかる譲渡所得税は、前述したように特別控除を利用できることがあります。
これは「居住用財産の3,000万円控除」で、控除が適用されれば、最大で3,000万円が譲渡所得から差し引かれます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税や住民税といった税金はかからないというわけです。
ただし、この特例を利用するには、居住用の建物であることや、一時的な入居でないことなどいくつかの条件を満たす必要があります。
そのほかにも、相続した不動産を売却した場合に利用できる特例もあります。
この特例についても、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されるため、大幅に税金を抑えることが可能です。
ただし、特例を利用して譲渡所得税が発生しない場合でも、確定申告は必要となるため注意しましょう。

方法②交通費やハウスクリーニング費などを抑える

控除制度を利用する以外にも、交通費やハウスクリーニング費を抑える方法もあります。
たとえば、遠方に不動産がある場合は、現地に行く回数を減らしたり、ハウスクリーニング費用であれば、複数の業者の見積もりと比較したりして対処しましょう。
また、工夫次第で引っ越し費用や解体費用なども抑えることは可能です。
このように、売却にかかるその他の費用を抑えるのも、1つの方法といえるでしょう。

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まとめ

不動産売却時には、仲介手数料や印紙代、抵当権抹消費用、譲渡所得税など、いくつもの費用や税金がかかります。
とくに、仲介手数料や譲渡所得税は高額となるケースがあるため、事前にどのくらいの費用が必要になるかの相場を把握しておくと良いでしょう。
また、3,000万円の特別控除やその他の費用を減らせば、売却時の費用は大幅に安く抑えることが可能です。