【福岡市版】不動産売却時に利用するレインズとは？媒介契約の種類も解説

自宅を売却する場合、基本的には不動産会社と媒介契約を結び、一般から買主を探すことになります。
不動産会社はさまざまな形で物件の宣伝をおこないますが、そこで利用されるのが「レインズ」と呼ばれるネットワークシステムです。
そこで今回は、レインズの仕組みについてお伝えしたあと、利用する流れや、レインズに登録義務がある媒介契約の種類について解説します。
自宅の売却を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却におけるレインズの仕組みとは

レインズとは、国土交通大臣により指定された不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
正式名称は「Real Estate Information Network System」で、それぞれの頭文字を取って「REINS（レインズ）」と略されています。
まずは不動産会社がなぜレインズを利用するのか、そして不動産売却を希望する売主はレインズによってどのようなメリットを得られるのか見てみましょう。

不動産会社がレインズを利用する理由

レインズは、不動産会社同士で物件の情報をやり取りし、全国の物件をスムーズに売買することを目的に運営されています。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、物件情報をレインズに登録し、全国の不動産会社と情報を共有します。
こうして、購入を希望する買主に物件が紹介される仕組みがレインズです。
不動産会社がレインズを利用する理由は、物件の早期売却を実現できるうえ、図面を掲載できるなどのメリットがあるためです。
レインズを利用すると、売買相手の対象を全国に広げられるため、スムーズに売買を成立させる可能性が高まります。
また、他の広告媒体では物件情報の入力スペースに限りがありますが、レインズには図面など詳細な物件情報を掲載できるため、訴求効果を高められる点もメリットです。

レインズは不動産会社だけが利用できるネットワークシステム

レインズを利用できるのは、レインズに登録済みの不動産会社に限られます。
通常の不動産ポータルサイトとは異なり、一般の方はレインズを閲覧できません。
ただし、不動産会社に物件の売却を依頼し、その物件がレインズに登録された場合は、売主は自分の物件に限り登録された情報を閲覧できます。
なお、レインズは「東日本」「中部」「近畿」「西日本」の全国4つに分かれており、いずれも公益社団法人が運営しています。

レインズを利用すると他の不動産会社の顧客にも物件を宣伝できる

不動産売却を希望する売主にとって、レインズを利用するメリットは、他の不動産会社の顧客にも自分の物件を宣伝できることです。
たとえば、東京都内にある不動産を東京の不動産会社から売却する場合、大阪から東京の不動産を探している買主には物件の情報が届かないことがあります。
しかし、レインズを利用すると、大阪を含む全国の不動産会社に物件情報を提供できるため、売却したい物件への注目度を高められます。

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不動産売却でレインズを利用する流れ

不動産会社と媒介契約を結び、レインズを利用するまでの流れを解説します。
レインズを利用できるかどうかは、利用する不動産会社や、媒介契約の種類に応じて異なるため注意しましょう。
ここでは、レインズを失敗なく利用するためのポイントもあわせて解説します。

レインズを利用する流れ①不動産会社の査定を受ける

不動産売却でレインズの利用を希望する場合は、全国にある4つの不動産流通機構のいずれかに加入している不動産会社を利用しましょう。
福岡県の場合、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に加入している不動産会社でなければ、レインズを利用できません。
ホームページなどでレインズに加入している不動産会社かどうかを確認したうえで、不動産会社に査定を依頼することが最初のステップです。
査定結果に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

レインズを利用する流れ②専任媒介契約を結ぶ場合

不動産会社と売主が結ぶ媒介契約は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売主がいずれかを選びます。
専任媒介契約および専属専任媒介契約を結んだ場合、法律によりレインズへの登録が義務付けられます。
一方、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がないため注意が必要です。
専任媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼できない一方で、自分自身が見つけた買主には売却できる契約です。

レインズを利用する流れ③専属専任媒介契約を結ぶ場合

専属専任媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼できないことにくわえ、自分で見つけた買主への売却もできない媒介契約です。
また、レインズへの登録期限や活動報告義務の頻度などが、専任媒介契約の契約内容と異なります。
なお、レインズへの登録義務がない一般媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼できるほか、自分で見つけた買主への売却も可能です。
それぞれの媒介契約の特徴については、次の項目で解説します。

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不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類と内容

先述したとおり、不動産売却でレインズへの登録義務がある媒介契約は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2種類です。
上記2つの媒介契約には、レインズへの登録期限や活動報告義務の頻度に違いがあるため、自分に合った媒介契約の種類を選びましょう。
ここでは、3種類の媒介契約の特徴を解説します。

レインズへの登録義務の違い

全部で3種類ある媒介契約のうち、レインズへの登録義務があるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つです。
一般媒介契約についてもレインズへの登録は推奨されていますが、法律上の登録義務はありませんので注意するようにしましょう。
不動産売却時にレインズへの登録を希望する場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことがポイントです。

レインズへの登録期限の違い

専任媒介契約と専属専任媒介契約はいずれもレインズへの登録義務を伴う媒介契約ですが、登録期限に違いがあります。
専任媒介契約の場合、不動産会社は売主と契約を締結した日から起算して7日以内にレインズに登録しなければなりません。
一方、専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結日から5日以内にレインズに登録する義務があります。

活動報告義務の違い

活動報告義務とは、物件の売却状況について不動産会社が売主に説明する義務のことです。
専任媒介契約の場合、売主への活動報告は2週間に1回以上と定められています。
一方、専属専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は売主に対して1週間に1回以上の頻度で報告しなければなりません。
なお、これらの日数には不動産会社の休業日も含まれるため、日数の計算を誤らないよう注意するようにしましょう。
たとえば、4月1日に専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社が週1日の休業日を設けていても、4月7日までに初回の活動報告義務を果たすことになります。

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まとめ

不動産売却時に利用するレインズとは、不動産会社だけが利用できるネットワークシステムです。
レインズを利用して不動産売却をしたい場合は、全国に4つある不動産流通機構のうちいずれかに加入する不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約の種類により、レインズへの登録義務や登録期限、活動報告義務の頻度に違いがあります。