【福岡市版】ライフステージの変化は不動産売却のタイミング？3つのケースを解説

長期間にわたってマイホームを所有していると、その間にさまざまな形でライフステージが変化します。
ライフステージの変化に合わせて不動産売却をおこない、より住みやすい家に住み替えようと検討している方も多いでしょう。
今回は、不動産売却に適したタイミングとして「出産」「子どもが独立」「親が亡くなる」の3つのケースについて解説します。

不動産売却のタイミングとなるライフステージの変化①出産

ライフステージの変化として象徴的なシーンといえば、出産でしょう。
子どもが生まれると、より広い面積の家や、より部屋数が多い間取りの家のほうが住みやすくなるため、出産を機に不動産売却をおこなう方が目立ちます。
ここでは、ライフステージの大きな変化となる出産を機に、不動産売却をするメリットをご紹介します。

子どもを育てやすい環境に選び直せる

エリアや間取りといった環境を選び直し、子育てがしやすい新居に引っ越しできることが、出産によるライフステージの変化に合わせて不動産売却をおこなうメリットです。
出産する予定を立てずにマイホームを購入した場合、駅近の物件や都市部から近い物件、2人暮らしに適した広さや間取りの物件を選んでいる可能性が高いでしょう。
そのようなマイホームは、2人で暮らすには便利ですが、小さな子どもと同居したり、子育てをしたりするために適した環境ではない場合もあります。
出産を機に不動産売却をして住み替えると、入学を予定している学校の近くや、自然や公園が多い場所を選んで新居を構えることが可能です。
また、自治体によって子育て支援の内容が異なる場合もあるため、手厚いサポートを受けられる自治体に引っ越すのも良いでしょう。

将来的な資金計画が立てやすい

出産を機に不動産売却をおこなって住み替えを検討すると、将来の資金計画を立てたうえで新居を購入できることがメリットです。
子育てを想定せずに、住宅ローンを組んでマイホームを購入していた場合、子育てや教育にかかる費用が追加でかかり、住宅ローンの返済が難しくなるかもしれません。
しかし、将来的にかかる子育ての費用を計算に含めたうえで住み替えをおこなうと、子育てと住宅ローンの支払いを無理なく並行できる予算を決めることができます。
とくに共働き世帯の場合は、出産後に妻が働けなくなることも考慮して、無理のない資金計画を立てると良いでしょう。

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不動産売却のタイミングとなるライフステージの変化②子どもが独立

マイホームの購入から一定の期間を空けて発生するライフステージの変化として挙げられるのは、子どもが独立することです。
子どもが独立して家を出た場合、現状の家に夫婦2人で暮らすには、面積が広すぎたり、間取りが多すぎたりする可能性があります。
ここでは、子どもが独立したタイミングで、不動産売却をおこなうメリットをご紹介します。

老後を見越した新居に住み替えられる

子どもが独立して夫婦2人暮らしになったタイミングで不動産売却をおこなうと、老後を見越した新居に住み替えられることがメリットです。
近年では、高齢者を狙った一戸建てへの強盗事件が社会問題化しているため、子どもの独立を機に、セキュリティ性が高いアパートやマンションを新居に選ぶこともおすすめできます。
年をとって足腰が弱くなると、広い家や多くの部屋を掃除することが大変になり、建物の維持や管理が難しくなる場合もあるでしょう。
老後を見越してコンパクトな家に住み替えると、掃除の負担を減らしやすくなり、老後の生活が快適になる可能性が高いです。

現状よりも利便性が高い家に住み替えられる

ファミリー世帯向けの郊外の住宅に住んでいる場合は、子どもが独立したことを機に、駅近などの利便性が高い家に住み替えられることもメリットです。
電車やバスといった公共交通機関の便が良い場所に住むと、買い物や通院がしやすくなり、生活の利便性が向上します。
高齢者が自動車を運転することによって発生する悲惨な事故も多発していますが、運転が不要なエリアに住み替えると、家族にも安心してもらえるでしょう。
介護が必要な場合や孤独死が心配な場合などは、子どもが独立して引っ越したエリアや、親戚が住んでいるエリアに引っ越すと、万が一の場合にサポートを受けやすくなります。

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不動産売却のタイミングとなるライフステージの変化③親が亡くなる

親が亡くなることも、ライフステージが変化するタイミングであり、不動産売却に適した時期です。
マイホームを所有していた親が亡くなると、子どもなどの相続人は実家を相続することになりますが、この場合の不動産売却にはいくつかの注意点があります。
ここでは、親が亡くなるタイミングで不動産を売却する方法や、譲渡所得税を節税するための方法をご紹介します。

親名義のままでは不動産売却ができない

親が亡くなるタイミングで、実家などの不動産を相続する場合は、不動産が親名義で登記されている可能性が高いです。
しかし、たとえ正式に不動産を相続したとしても、親名義のままでは不動産売却ができません。
親名義の不動産を売却したい場合は、相続登記の手続きをおこない、不動産の名義を自分の名義に書き換える必要があります。
相続登記は自分でもおこなえますが、手続きの内容が複雑なため、手数料を支払って司法書士などの専門家に手続きの代行を依頼することが一般的です。
なお、相続登記時には登録免許税が発生し、税額は「固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額×0.4％」となります。

相続後に不動産売却をすると譲渡所得税が課される場合がある

相続後に不動産売却をおこない、売却益が発生した場合は、翌年に確定申告をして譲渡所得税を支払わなければなりません。
譲渡所得税を計算する場合は、まず税額を求める基準となる譲渡所得を「売却価格－取得費－売却にかかった諸経費」の計算式で算出しましょう。
取得費は、土地や建物の購入にかかった費用や仲介手数料を合計した金額ですが、これを証明する書類が残っていない場合は、売却価格の5％を取得費として計上します。
譲渡所得税は、先ほど算出した譲渡所得に対して税率を掛けて計算します。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、所有期間が5年超えの場合は20.315％です。

特例を適用すると譲渡所得税を減税できる

譲渡所得税には、「3,000万円特別控除」といった特例を適用できる場合があり、これにより大幅に減税できる可能性があります。
たとえば、マイホームとして使っていた住宅を売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できるため、譲渡所得税の支払いを免れられる可能性があるでしょう。
相続した実家などが空き家だった場合も、マイホームと同じように3,000万円の特別控除を適用できる場合があります。
ただし、特例には細かい適用条件が設けられているため、特例を適用できるかどうか不安な場合は、不動産会社などの専門家に相談しましょう。
また、マイホームの3,000万円特別控除を適用できるのは、住まなくなった日から3年後の年末までに不動産売却を済ませた場合に限られるため、相続後は早めの売却をおすすめします。

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まとめ

不動産売却に適したライフステージの変化について「出産」「子どもが独立」「親が亡くなる」と3つのケースから解説しました。
上記のタイミングで不動産売却をおこなうと、現状よりも快適に暮らせる新居に引っ越しやすいでしょう。
不動産売却で譲渡所得が発生する場合は、特例を適用できるか確認して節税に努めることが大切です。