【福岡市版】事故物件の相続税はどうなる？相続に関する判断基準とデメリットも解説！

事故物件はやや特殊なところがありますが、所有者が亡くなると相続財産になる点は変わりません。
将来の相続人としては、事故物件に相続税はかかるのか、問題の建物や土地は受け取ったほうが良いのかと、さまざまな疑問が浮かぶところでしょう。
そこで今回は、事故物件の相続税はどうなるのか、建物や土地を受け取るかどうかの判断基準、相続時の将来的なデメリットを解説します。

事故物件の相続税はどうなるのか

事故物件にかかる相続税について、押さえたいポイントは以下のとおりです。

事故物件の概要

事故物件は正式には心理的瑕疵物件と呼ばれています。
瑕疵とは、不具合や欠陥のことです。
心理的瑕疵とは、目に見える物理的な欠陥や不具合ではなく、心理的に抵抗感を覚える問題を指します。
代表例としては、過去に自殺や他殺が発生した場所が挙げられます。
ただし、心理的瑕疵は主観的な問題であり、具体的に何が該当するかは一概に言えません。
重要なのは、その問題が居住に影響を与えるかどうかです。
事前に知っていた場合、多くの人が居住を避けると感じる問題は、心理的瑕疵に該当する可能性があります。
心理的瑕疵によって事故物件となると、資産価値や需要が低下する傾向にあります。
市場で事故物件を売り出すと、通常の価格から2～5割ほど値下がりするのが一般的です。
値下がり幅は、心理的瑕疵の内容によって異なります。
たとえば、過去にその場所で亡くなった人物が腐乱していたなど、多くの人が敬遠するような事件や事故があった場合、値下がり幅が大きくなります。

事故物件の相続税

事故物件を相続した場合、建物や土地に相続税が課せられます。
この物件の特殊性により、軽減措置を受けられる可能性はあります。
しかし、相続税自体の税額は基本的に変更されません。
なぜなら、相続税の計算に使われる評価額は市場価値とは異なり、市場価値がどれだけ下がっていても、相続税は通常通りに課せられます。
ただし、土地に関しては、事故物件であることを考慮して、評価額が10％軽減される場合があるでしょう。
この評価額の軽減が適用されるかどうかは、市場価値や過去の経過に基づいて判断されるため、一定の条件により異なります。
軽減措置を受けたい場合は、事前に税務署や税理士に相談することをおすすめします。

事故物件を相続するときの判断基準

事故物件を相続するときの判断基準は、以下のとおりです。

事故物件に見込まれる需要

相続における判断基準は、事故物件における需要の見込みです。
たとえ事故物件であっても、賃貸需要の高いエリアに所在していれば、借主を見つける可能性があります。
ただし、心理的瑕疵の影響により、家賃相場は近隣エリアと比較して2割程度低くなる傾向があります。
運用時の利益を考慮する際には、値下げ後の家賃を基準とするべきです。
また、事故物件の利用方法は賃貸住宅に限りません。
レンタルルーム、トランクルーム、駐車場など、ほかの用途も検討可能です。
これらの用途で需要が見込め、十分な利益が期待できる場合、事故物件であっても相続する価値があります。

ほかの遺産の内訳

相続における判断基準として、他の遺産の内訳も重要です。
事故物件を相続しても利益が見込めない場合、相続放棄を選ぶことになりますが、この場合、すべての遺産を辞退することになります。
ほかの遺産を受け取り、事故物件のみを相続しないという選択肢はありません。
そのため、事故物件が不要であっても、他に受け取りたい遺産があれば、相続する方向で対応する必要があります。
事故物件のみを判断基準にすると、後悔につながる恐れがあるため、注意が必要です。

売却時の利益

事故物件を相続した場合、自分で無理に活用する必要はありません。
不要であれば、すぐに売却しても問題ありませんので、売却時にどれだけの利益を見込めるかが判断基準の一つとなります。
売却によって利益が見込めるのであれば、相続後に受け取って売却した方が有利です。
相続後すぐに売却することをおすすめするのは、物件を自分で使用する予定がなく、第三者への貸し出しなどの活用も難しい場合です。
物件をただ保有していると、固定資産税などの不利益を受ける可能性があるため、使い道がない場合は早めに売却することが望ましいでしょう。

相続放棄の判断基準

相続放棄の判断基準は、遺産に故人の借金や滞納している税金が含まれているかどうかです。
遺産は必ずしも相続人にとって好ましい財産ばかりとは限りません。
故人が清算しきれなかった借金や滞納している税金も遺産に含まれます。
借金が残った状態で遺産を受け取ると、相続人がその返済を引き継ぐことになります。
遺産に借金や滞納している税金が多い場合は、相続放棄を検討するのが適切です。
ただし、相続放棄を選ぶと、故人の現金や預金も受け取れなくなります。
遺産の内訳は事前に十分に調べ、総合的に判断することが重要です。

事故物件の相続で気を付けたい将来的なデメリット

事故物件を相続したとき、将来的にデメリットが生じることがあります。
想定されるデメリットは、相続した事故物件が賃貸物件か空き家かで変わります。
それぞれのデメリットは、以下のとおりです。

賃貸物件で想定されるデメリット

賃貸物件で想定されるデメリットの一つは、空室リスクです。
賃貸物件が事故物件になると、過去に起きた自殺や他殺などが原因で敬遠され、借主が見つかりにくくなります。
借主探しの難易度は、事件や事故の認知度によって変動します。
過去に起きた自殺や他殺が周辺地域で広く知られている場合、物件の印象が悪化し、借主を見つけることがさらに難しくなるでしょう。
一度広まった噂はすぐには収束せず、影響が長引く可能性があるため、注意が必要です。
事故物件の影響で借主が見つからず、空室が埋まらない場合、家賃を下げざるを得ないことがあります。
家賃を下げると、当初の見込みよりも家賃収入が減少し、利回りが低下します。
また、空室や家賃下落のリスクは、物件の築年数が経過するほど高くなるでしょう。
時間が経つことで収益性が低下し、運用のメリットが減少する恐れがあります。
事故物件となった賃貸物件を持て余す場合は、早めに売却することをおすすめします。

空き家で想定されるデメリット

空き家で想定されるデメリットの一つは、物件の管理にかかる負担です。
空き家は適切に管理しないと、通常よりも劣化が進みやすくなります。
また、空き家を放置すると、不審者が侵入して住み着くなど、セキュリティ上の問題が発生する可能性があります。
さらに、管理が行き届いていない空き家は、近年では行政から特定空家に指定されるリスクがあるでしょう。
特定空家に指定されると、固定資産税の軽減措置が停止され、税金が増加することになります。
このような問題を避けるためには、こまめな管理が不可欠です。
物件の管理には手間や費用がかかるため、それが所有者の負担となります。
物件を有効に活用したい場合、借主を見つけて物件に住んでもらう方法があります。
しかし、事故物件の場合、借主から敬遠されやすく、長期間空き家のままとなりがちです。
事故物件の空き家が負担となった場合は、買取などを利用して早めに売却することを検討しましょう。

まとめ

事故物件は、過去に起きた自殺や他殺などの心理的瑕疵により、資産価値や需要は下がりますが、相続税は通常どおりに課せられるものです。
相続するかどうかの判断基準には、事故物件に見込まれる需要、ほかの遺産の内訳、売却時の利益などがあります。
相続時の将来的なデメリットとしては、賃貸物件では空室や家賃下落のリスク、空き家では管理の負担が挙げられます。