【福岡市版】相続で未登記の不動産になる理由とは？そのままにするデメリットを解説

不動産相続で未登記の物件を発見したら、早急に手続きが必要です。
そのまま放っておくと、さまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があるので注意しなければなりません。
そこで今回は、未登記の不動産になっている理由をはじめ、そのままにするデメリットや未登記の不動産を相続する方法を解説します。

相続の際に未登記の不動産になっている理由

未登記の不動産とは、本来義務付けられている不動産の登記手続きをおこなっていない建物のことです。
そもそも不動産の登記は、土地や建物の所在・所有者を登録して管理するもので、不動産を取得してから1か月以内に手続きが義務付けられています。
未登記の不動産ができてしまう理由は、以下の3つです。
未登記の不動産を相続する方は、事前に理由を把握しておくと、その後の手続きがスムーズに進むでしょう。

理由①建物を自己資金のみで建てた

建物を自己資金のみで建てたケースでは、不動産が未登記になる可能性があります。
これは不動産に抵当権を設定しないためです。
一般的に金融機関から住宅ローンを借りると、建物に抵当権を設定するために登記簿の作成が必要になります。
それらの手続きには不動産登記が必要になるため、建物が未登記になる心配はありません。
しかし、ローンを組まないのであれば、登記を済ませなくとも実務上は困らないケースがほとんどです。

理由②建物の増築をしたときに変更しなかった

建物の新築・増築時には、不動産の登記手続きが義務付けられています。
ただし、登記手続きは費用と手間がかかるのがデメリットです。
手続きを面倒だと感じてしまい、そのままにしているケースもあります。
登記手続きを期限内に済ませなければ、罰則の対象となっているので注意しなければなりません。

理由③未登記のまま所有者が亡くなっている

築年数が経っている家は、未登記のまま所有者が亡くなっている可能性があります。
相続時に未登記の不動産が発見されるおそれがあり、そのようなケースでは早急に手続きが必要です。
なかには、未登記かつ以前あった建物が滅失登記されていないケースもあるので注意しましょう。

相続の際に未登記の不動産をそのままにするデメリット

未登記の不動産をそのままにしていると、いくつかのデメリットが生じる可能性があります。
相続した不動産の所有権を守るためにも、登記手続きは早めに済ませておきましょう。
未登記の不動産をそのままにするデメリットは、以下の3つです。

10万円以下の過料が科されるリスクがある

不動産を登記しないデメリットとして、まず罰則が挙げられます。
相続時には3年以内の登記手続きが義務付けられているため、怠ったときには10万円以下の過料が科せられるおそれがあるでしょう。
少し前まで相続登記は任意の手続きとなっていましたが、法改正により2024年4月から義務付けられています。
登記をしなければ不動産を自分のものと主張できないので、ケースによっては所有権を奪われてしまうでしょう。
不動産の所有権を保持するためには、相続後に登記手続きを済ませる必要があります。

売買契約を結べない可能性がある

未登記の不動産であっても、不動産の売買は成立するのが一般的です。
しかし、未登記のままでは売主が建物を自分のものと主張できません。
買主に所有権を移しても権利を主張できないため、購入を敬遠される傾向にあります。
そのため、未登記の不動産を売りに出しても、なかなか買主が現れないのが現状です。
また、買主が金融機関から借り入れをおこなうときには、不動産に抵当権を設定する必要があります。
そのときに不動産登記が条件となるため、未登記を解消しなければ、買主は融資を受けられないでしょう。

相続人の数が増えて手続きが煩雑になる

未登記の不動産を所有している方が亡くなりそのままにしていると、相続発生時に相続人の数が増える可能性があります。
相続登記では申請人の所有権を証明する必要がありますが、相続人が多いとそれらの証明が困難になるので注意が必要です。
相続後に不動産の処分をしようとしても、誰の所有かわからず売却できないおそれがあるでしょう。
このような理由があるので、未登記の不動産はそのままにせず、できる限り早めに登記手続きを済ませることをおすすめします。
なお、2019年7月1日の民法改正により、法定相続分を超えて取得した相続分については登記を済ませなければ、他の相続人に主張できなくなりました。
相続人に不都合が生じるため、未登記の不動産はそのままにしないことが鉄則です。

未登記の不動産を相続する方法

相続財産のなかには、未登記の不動産が含まれているケースがあります。
未登記の不動産は、以下の方法で相続するのが一般的です。

流れ①相続人を把握する

相続財産に未登記の不動産を見つけたら、まずは相続人を知る必要があります。
法定相続人の順位は、被相続人の子どもが第1順位、父母が第2順位、兄弟姉妹が第3順位です。
注意点として、配偶者は常に相続人となっており、被相続人に近い方から優先して相続されます。
相続財産に未登記の不動産が含まれているかどうかを調べるには、納税通知書を確認する方法が有効です。
固定資産納税通知書などが残されていないときは、名寄帳を確認する方法もあります。
名寄帳には固定資産税を課税する自治体が管轄する地域内で被相続人が所有していた不動産が一覧化されているため、未登記の不動産もチェックできるでしょう。

流れ②遺産分割協議をおこなう

相続人を把握できたら、遺産分割協議をおこないます。
被相続人の遺産に関して分配方法などを決めていきますが、このときには遺言書の有無が重要です。
遺言書があるケースでは、その内容に従うのが基本となっています。
しかし、遺言書がないケースでは相続人同士での話し合いが必要です。
遺産の分配方法には現物分割や代償分割などさまざまな方法があるので、状況に合った方法を選択していきましょう。
なお、遺産分割協議が成立したときには、遺産分割協議書を作成する必要があります。
その後、相続人全員の署名・押印と印鑑証明書の添付が必要になるので覚えておきましょう。

流れ③相続登記を済ませる

遺産分割協議書の作成を終えたら、相続登記の手続きへと移ります。
相続登記に必要な書類は、未登記の不動産を相続するときと相続登記がまだのケースで異なるので注意が必要です。
未登記の不動産を相続登記するケースでは、被相続人の戸籍謄本や印鑑証明書など故人に関わる証明が必要になります。
その他、固定資産税の課税明細書・固定資産評価証明書も準備しておかなければなりません。
一方、相続登記がまだのケースでは、相続人全員の住民票や戸籍謄本が必要書類として挙げられます。
相続関係説明図といった資料も必要になる可能性があるので、前もって準備しておくと良いでしょう。
これらの書類は、市町村役場の窓口やコンビニエンスストア・郵便局などさまざまな方法で取得できます。
取得先や方法によって手数料が異なるので、それぞれの状況に合った選択をしていきましょう。

まとめ

不動産が未登記になっている理由には、自己資金で建物を建てたことや増築で手続きをしなかったことが挙げられます。
そのままにしていると、罰則が科せられるほか、売買契約を結べないデメリットも生じるでしょう。
未登記の不動産を相続するには、まず相続人を把握して、遺産分割協議書を作成する必要があります。