【福岡市版】相続した不動産売却の注意点について！名義変更や売却期限も解説

相続した不動産を売却する際には、名義変更や共有状態の確認が欠かせない重要な手続きです。
さらに、税制特例を活用するためには、期限内に適切な手続きをおこなうことが求められます。
媒介契約の選び方も、売却をスムーズに進めるためのポイントです。
そこで今回は、不動産売却時の注意点や媒介契約の選び方について解説します。

相続した不動産を売却するときの注意点①：名義

相続した不動産を売却する際、まず確認すべき重要なポイントの一つが「名義」です。
適切な名義変更をおこなわないと、後々の手続きで思わぬ障害となることがあります。
以下では、名義に関する具体的な注意点を解説します。

変更

相続により不動産を取得した場合、まずおこなうべきは相続登記です。
これは、被相続人から相続人へ所有権を正式に移転する手続きで、法務局に申請します。
相続登記を怠ると、将来的な売却や担保設定時に支障が出る恐れがあります。
2024年3月31日までは相続登記は義務ではありませんが、相続人が増えると手続きが煩雑になるため早めの名義変更が望ましいです。
名義変更には被相続人や相続人の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などを用意し、登記申請書とともに法務局へ提出します。
自分で申請することもできますが、書類が多く複雑なため、専門家である司法書士に依頼するケースも多いです。
なお、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、正当な理由なく申請を怠った場合に過料が科されることになりました。
相続が発生した際は、速やかに名義変更の手続きをおこなうことが重要です。
また、相続登記をおこなう際には、事前に必要書類を確認し、戸籍や住民票の取り寄せに時間がかかる点にも注意が必要です。
名義変更の内容に誤りがあると、再度訂正手続きが必要になるケースもあるため、慎重に記入しましょう。
登記申請の際には、提出先の法務局に事前に問い合わせをしておくと、書類不備を防ぎやすくなります。

共有

相続人が複数いる場合、不動産を共有名義とするケースがあります。
しかし、共有名義では不動産の処分や管理に共有者全員の同意が必要なため、意見が合わないと意思決定が難しくなります。
さらに、共有者の一人が亡くなると持分が新たに相続され、共有者の数が増えて関係が複雑化しやすいです。
また、共有者の一人が自分の持分を第三者に売却できるため、知らない方が共有者になるリスクもあります。
こうした問題を回避するためには、代償分割や換価分割などを選択し、共有状態を避ける方法も検討することが大切です。
相続人同士で十分に話し合い、将来的なトラブルを防ぎましょう。
さらに、相続人同士の話し合いに加えて、専門家による意見を取り入れることも得策です。
とくに、複数の相続人が各地に居住している場合や、不動産の利用目的に差がある場合は、早い段階で協議を進める必要があります。
将来的な売却時期や、誰がどのように活用するかといった点を明確にしておくと、トラブルの回避につながります。

相続した不動産を売却するときの注意点②：売却期限

相続した不動産を売却する際は、税制上の特例や控除を活用することで、税負担を軽減できます。
以下では、売却期限に関わる主な制度を解説します。

3年以内

相続した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すると、取得費加算の特例を受けることができます。
相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得税の課税対象を減らせる点がメリットです。
ただし、相続税が課されている場合のみ適用され、3年を過ぎると利用できません。
そのため、売却を検討する際は早めの行動が大切です。
相続税を申告した後の売却を検討する場合は、3年以内に売却を終えるために買主との交渉や市場状況の把握が重要となります。
また、不動産の所在地や物件の状態によっては、売却活動の期間を見込んで逆算して動くことがスムーズな手続きを実現するポイントです。

特例

相続した不動産を売却するとき、被相続人が一人で住んでいた家屋と土地を相続後に売却するなど、一定の条件を満たすと「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できます。
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるため、大幅な節税が可能です。
ただし、取得費加算の特例とは併用できないため、どちらを適用するかは慎重に検討しましょう。
要件は細かいため、専門家への相談がおすすめです。
相続空き家の3,000万円特別控除は、被相続人が居住していた住宅が区分所有建物ではないなど、細かな要件を満たす必要があります。
適用を検討する際には、固定資産税の支払い状況や建物の老朽化の程度も確認し、実際に活用可能かどうかを見極めることが肝要です。

特別控除

相続した不動産を売却する場合でも、居住用財産としての要件を満たせば3,000万円の特別控除が受けられます。
ただし、売主本人が一定期間居住していたなどの条件を満たさないと適用されないケースもあります。
この特例も、取得費加算の特例とは併用できないため、適用の可否は事前に確認しましょう。
詳しくは、税理士などの専門家に相談すると安心です。
また、居住用財産の特別控除を受けるには、実際に居住していた期間の立証が必要となる場合があるため、引っ越しや住民票の移動時期にも気を配りましょう。
さらに、家屋の一部が事業用などに転用されていた場合は、控除が制限される可能性があるため、早めに税理士などの専門家に相談することが賢明です。

相続した不動産を売却するときの注意点③：媒介契約

相続した不動産を売却する際、適切な媒介契約を選ぶことは売却のスムーズさや条件に大きな影響を与えます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結べる形態です。
自己発見取引が認められますが、不動産会社には販売活動報告の義務がなく、レインズへの登録も義務ではありません。
そのため、販売状況の把握が難しく、積極的な営業活動が期待しにくい場合があります。
このように、一般媒介契約では複数の不動産会社へ同時に依頼できるため、幅広いネットワークを活用しやすい一方で、個々の会社が積極的に動きづらいという難点もあります。
自力で買主を見つけられる可能性が高い場合や、より多くの不動産会社に声をかけてみたい場合は、この契約形態を選択するメリットが大きいでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社と契約を結ぶ形態であり、自己発見取引は認められています。
不動産会社は契約締結後7日以内にレインズへ登録し、2週間に1回の販売状況報告をおこなう義務があります。
これにより、売主は販売活動の進捗を把握しやすいメリットがあるのです。
専任媒介契約では1社に絞ることで、不動産会社が熱心に買主を探してくれる傾向があります。
とはいえ、自己発見取引も可能なため、売主自身が販促をおこなっても良く、その点での自由度は専属専任媒介契約より高めです。
また、不動産会社の報告頻度もある程度定期的で、売却活動の状況を確認しやすい点も利点といえます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社と契約を結び、自己発見取引が認められない形態です。
契約締結後5日以内にレインズへの登録が義務付けられ、1週間に1回の販売状況報告が必要です。
不動産会社が積極的に販売活動をおこなうため、売却が早期に成立しやすい傾向があります。
専属専任媒介契約では自己発見取引が認められないため、不動産会社に全面的に任せたい場合や、迅速な売却を重視する場合に向いています。
報告義務が厳格に定められ、1週間に1度の進捗確認があることで、売主と不動産会社の連携が密になる点も大きな特徴です。

まとめ

相続不動産を売却する際は、名義や共有状態を正確に確認し、必要な準備を整えることが重要です。
売却期限や税制の特例を上手に活用し、媒介契約の種類を慎重に選ぶことで、スムーズな売却が可能となります。
専門家の助言を得ながら準備を進めれば、安心して手続きを進められるでしょう。