【福岡市版】土地の名義変更とは？必要なケースや手続きの流れについて解説

土地の所有者が何らかの事情で変わるときは、名義変更手続きが必要です。
名義変更が必要なケースには複数の種類がありますが、基本的な流れはほとんど同じになります。
今回は、土地の名義変更が必要なケースや手続きの流れ、手続きに必要な費用について解説します。

土地の名義変更が必要なケース

土地の名義変更とは、登記簿謄本に記載されている土地の所有者を変更する登記手続きのことです。
所有者が何らかの事情で変わったときは登記手続きによって書類上の表記も変更する必要があり、これを怠ると土地の売買などに支障をきたします。
名義変更が必要になるケースはいくつかあり、事情によっては一定期間手続きをしないと罰則もあるため注意しましょう。

土地の相続

相続財産に土地が含まれており、所有者が被相続人から相続人に移り変わるケースでは名義変更の手続きが必要です。
相続で必要な名義変更の手続きは相続登記と呼ばれており、相続を知った日から3年以内に手続きを済ませる必要があります。
期限を過ぎてしまうと過料などの罰則があるため注意しましょう。

離婚時の財産分与

離婚の際、夫婦が共同で所有していた土地をどちらか片方の名義にするのであれば名義変更の手続きが必要です。
財産分与では夫婦が婚姻生活の中で築いた財産を分割しますが、土地などの不動産もその対象になります。
とくに、共同で自宅を購入したときは建物と土地の名義が共有名義になっていることが多いです。
離婚時にその不動産をどちらか一方の持ち物にするのであれば、共同で名義変更の手続きをおこなう必要があります。
離婚前後は夫婦で落ち着いて話し合うことが難しいケースもあるため、弁護士が仲裁することもあります。

不動産売買

不動産売買によって所有していた土地を売却したとき、あるいは購入したときも名義変更が必要です。
売買契約にともなう名義変更の手続きは所有権移転登記と呼ばれ、売買契約が成立して不動産が引き渡されるときに実施されます。
不動産売買では、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的です。
なお、手続きについては自力ではなく司法書士に依頼することもあります。

親族などからの贈与

土地を取得する方法には、生きている親族からの無償での贈与があります。
贈与によって土地を取得したときも、登記手続きによる名義変更が必要です。
なお、年間110万円以上の財産を贈与すると贈与税の対象になるため、土地の贈与をおこなうときも注意する必要があります。

土地の名義変更手続きの流れ

土地の名義変更手続きは、ケースによって細かな部分こそ異なるものの、大まかな流れは同じです。
そのため、ある程度流れを把握しておくとどのケースでもスムーズに手続きを進められるでしょう。

手続きの必要書類を集める

名義変更では、まず手続きに必要な書類を集める必要があります。
基本的に必要なのは、その土地の現在の所有者を証明する権利証などの書類と、現在の所有者の本人確認書類、新しい所有者の本人確認書類です。
売買や贈与など、ケースによっては契約書が必要なこともあります。
相続による名義変更では、故人が亡くなり相続が発生したことを証明する書類などが必要になるため、ほかのケースよりも必要書類が多いです。
また、書類によっては使用できる期限が決まっていることもあります。
印鑑証明書などは発行してから3か月以内しか効力がないため、名義変更手続きをおこなうときは注意が必要です。

登記申請書を作成する

必要な書類を揃えたら、次は登記手続きに必要な登記申請書を作成します。
登記申請書の雛形となる用紙は、法務局のホームページからダウンロード可能です。
名義変更が必要な事情に応じて書き方は異なりますが、ホームページ内の例示を見ながら記入すれば間違えにくいでしょう。

土地を管轄する法務局に書類を提出する

登記申請書まで揃ったら、法務局に必要な書類を提出して手続きを進めます。
書類を提出するのは、名義変更をおこなう土地を管轄している法務局の窓口です。
窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3種類の方法がありますが、一般的に使われるのは窓口申請や郵送申請になります。
オンライン申請については、司法書士に手続きを依頼するとおこなわれることが多いです。
法務局の窓口が開いている時間は限られているため、直接窓口に行くときは注意しましょう。

登記識別情報通知を受け取る

提出した書類に不備がなければ、通常は1週間から2週間程度で手続きが完了し、書類上の名義が変更されます。
名義変更が済むと、法務局から登記識別情報通知と呼ばれる書類が郵送されるため、これを受け取れば一連の手続きは完了です。
登記識別情報通知は土地の権利証として機能する書類であり、今後は売買などさまざまな手続きで必要となります。
そのため、紛失しないようにわかるところにしまっておく必要があるでしょう。

土地の名義変更に必要な費用

土地の名義変更をおこなうときは、さまざまな場面で費用を支払う必要があります。
これらの費用には、手続きそのものにかかる費用、必要書類の準備にかかる費用、手続きの代行にかかる費用が含まれているため把握しておくと良いでしょう。

登録免許税

土地の名義変更では、登記手続きの種類に応じて登録免許税を納める必要があります。
登録免許税は固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算しますが、手続きの種類によって税率が違う点に注意が必要です。
相続登記であれば0.4％、贈与にともなう所有権移転登記であれば2％、財産分与では2％、売買は1.5％の税率がかけられます。
また、名義変更の事情に応じて、不動産の価格や価値に応じた税金を納付する必要があるでしょう。
相続であれば相続税、贈与であれば贈与税、売買契約であれば不動産取得税などが該当します。
これらの税金には控除などもあるため、どれだけ納める必要があるかについてはそのケースごとに計算しなければなりません。

書類の取得費用

名義変更の手続きに必要な書類のなかには、自治体に取得費用を支払って発行してもらうものもあります。
1通あたりの費用はそこまで高くないものの、まとめると大きな金額になることもあるため注意しましょう。
住民票を取得するのであれば300円ほど、固定資産評価証明書を取得するのであれば200～300円ほど、登記簿謄本の全部事項証明書を取得するのであれば600円ほどの費用が必要です。
こうした書類の取得費用については、自治体によって具体的な金額が異なります。
相続登記はほかの登記手続きと比べて必要な書類が多いため、その分書類の取得費用もかかります。

司法書士への報酬

名義変更の手続きを司法書士に依頼するのであれば、司法書士への報酬が必要です。
報酬の金額は司法書士事務所によって異なりますが、一般的な登記手続きであれば6万円～10万円が相場となります。
ただし、必ずしも司法書士に名義変更の手続きを任せなければならないわけではありません。
自力で手続きをおこなうのであれば、司法書士への報酬分の費用を節約できます。
ただし、とくに相続登記は複雑な手続きが必要になる可能性が高く、知識がほとんどない状態でおこなうのはおすすめできません。
時間も手間もかかるため、基本的には司法書士に名義変更にともなう登記手続きを任せるのがおすすめです。

まとめ

土地の名義変更は、相続や贈与、財産分与や売買などさまざまなケースで必要になります。
基本的には、必要書類を用意して登記申請書を作成し、法務局に提出して登記識別情報通知を受け取れば完了です。
名義変更の手続きには登録免許税や書類の取得費用など、さまざまな費用が必要になります。