自宅を売却する場合、基本的には不動産会社と媒介契約を結び、一般から買主を探すことになります。
不動産会社はさまざまな形で物件の宣伝をおこないますが、そこで利用されるのが「レインズ」と呼ばれるネットワークシステムです。
そこで今回は、レインズの仕組みについてお伝えしたあと、利用する流れや、レインズに登録義務がある媒介契約の種類について解説します。
自宅の売却を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却におけるレインズの仕組みとは

レインズとは、国土交通大臣により指定された不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。
正式名称は「Real Estate Information Network System」で、それぞれの頭文字を取って「REINS（レインズ）」と略されています。
まずは不動産会社がなぜレインズを利用するのか、そして不動産売却を希望する売主はレインズによってどのようなメリットを得られるのか見てみましょう。

不動産会社がレインズを利用する理由

レインズは、不動産会社同士で物件の情報をやり取りし、全国の物件をスムーズに売買することを目的に運営されています。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、物件情報をレインズに登録し、全国の不動産会社と情報を共有します。
こうして、購入を希望する買主に物件が紹介される仕組みがレインズです。
不動産会社がレインズを利用する理由は、物件の早期売却を実現できるうえ、図面を掲載できるなどのメリットがあるためです。
レインズを利用すると、売買相手の対象を全国に広げられるため、スムーズに売買を成立させる可能性が高まります。
また、他の広告媒体では物件情報の入力スペースに限りがありますが、レインズには図面など詳細な物件情報を掲載できるため、訴求効果を高められる点もメリットです。

レインズは不動産会社だけが利用できるネットワークシステム

レインズを利用できるのは、レインズに登録済みの不動産会社に限られます。
通常の不動産ポータルサイトとは異なり、一般の方はレインズを閲覧できません。
ただし、不動産会社に物件の売却を依頼し、その物件がレインズに登録された場合は、売主は自分の物件に限り登録された情報を閲覧できます。
なお、レインズは「東日本」「中部」「近畿」「西日本」の全国4つに分かれており、いずれも公益社団法人が運営しています。

レインズを利用すると他の不動産会社の顧客にも物件を宣伝できる

不動産売却を希望する売主にとって、レインズを利用するメリットは、他の不動産会社の顧客にも自分の物件を宣伝できることです。
たとえば、東京都内にある不動産を東京の不動産会社から売却する場合、大阪から東京の不動産を探している買主には物件の情報が届かないことがあります。
しかし、レインズを利用すると、大阪を含む全国の不動産会社に物件情報を提供できるため、売却したい物件への注目度を高められます。

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不動産売却でレインズを利用する流れ

不動産会社と媒介契約を結び、レインズを利用するまでの流れを解説します。
レインズを利用できるかどうかは、利用する不動産会社や、媒介契約の種類に応じて異なるため注意しましょう。
ここでは、レインズを失敗なく利用するためのポイントもあわせて解説します。

レインズを利用する流れ①不動産会社の査定を受ける

不動産売却でレインズの利用を希望する場合は、全国にある4つの不動産流通機構のいずれかに加入している不動産会社を利用しましょう。
福岡県の場合、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に加入している不動産会社でなければ、レインズを利用できません。
ホームページなどでレインズに加入している不動産会社かどうかを確認したうえで、不動産会社に査定を依頼することが最初のステップです。
査定結果に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

レインズを利用する流れ②専任媒介契約を結ぶ場合

不動産会社と売主が結ぶ媒介契約は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売主がいずれかを選びます。
専任媒介契約および専属専任媒介契約を結んだ場合、法律によりレインズへの登録が義務付けられます。
一方、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がないため注意が必要です。
専任媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼できない一方で、自分自身が見つけた買主には売却できる契約です。

レインズを利用する流れ③専属専任媒介契約を結ぶ場合

専属専任媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼できないことにくわえ、自分で見つけた買主への売却もできない媒介契約です。
また、レインズへの登録期限や活動報告義務の頻度などが、専任媒介契約の契約内容と異なります。
なお、レインズへの登録義務がない一般媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼できるほか、自分で見つけた買主への売却も可能です。
それぞれの媒介契約の特徴については、次の項目で解説します。

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不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類と内容

先述したとおり、不動産売却でレインズへの登録義務がある媒介契約は「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2種類です。
上記2つの媒介契約には、レインズへの登録期限や活動報告義務の頻度に違いがあるため、自分に合った媒介契約の種類を選びましょう。
ここでは、3種類の媒介契約の特徴を解説します。

レインズへの登録義務の違い

全部で3種類ある媒介契約のうち、レインズへの登録義務があるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つです。
一般媒介契約についてもレインズへの登録は推奨されていますが、法律上の登録義務はありませんので注意するようにしましょう。
不動産売却時にレインズへの登録を希望する場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことがポイントです。

レインズへの登録期限の違い

専任媒介契約と専属専任媒介契約はいずれもレインズへの登録義務を伴う媒介契約ですが、登録期限に違いがあります。
専任媒介契約の場合、不動産会社は売主と契約を締結した日から起算して7日以内にレインズに登録しなければなりません。
一方、専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結日から5日以内にレインズに登録する義務があります。

活動報告義務の違い

活動報告義務とは、物件の売却状況について不動産会社が売主に説明する義務のことです。
専任媒介契約の場合、売主への活動報告は2週間に1回以上と定められています。
一方、専属専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は売主に対して1週間に1回以上の頻度で報告しなければなりません。
なお、これらの日数には不動産会社の休業日も含まれるため、日数の計算を誤らないよう注意するようにしましょう。
たとえば、4月1日に専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社が週1日の休業日を設けていても、4月7日までに初回の活動報告義務を果たすことになります。

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まとめ

不動産売却時に利用するレインズとは、不動産会社だけが利用できるネットワークシステムです。
レインズを利用して不動産売却をしたい場合は、全国に4つある不動産流通機構のうちいずれかに加入する不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約の種類により、レインズへの登録義務や登録期限、活動報告義務の頻度に違いがあります。

不動産を売却するときには、物件の状態を正しく把握して「契約不適合責任」を追及されるリスクを避けることが重要です。
売主が知らなかった建物の欠陥・不具合によって、損害賠償や契約解除を求められてしまう可能性があります。
そこで今回は、不動産売却前に知っておきたい「契約不適合責任」とはどんなものなのか、買主に認められている権利や、売主のリスク回避策とあわせて解説します。

不動産を売却する前に知っておきたい「契約不適合責任」とは

これから不動産を売却するなら、売主が負わなければならない「契約不適合責任」について知っておきましょう。

契約不適合責任とは

不動産取引における「契約不適合責任」とは、売買される不動産の内容について、物件の引き渡し後に事前の説明と異なる点が判明した場合に、売主が買主に対して負う義務を指します。
これは、事前説明との相違点に関して売主の責任を追及し、賠償請求や契約解除の要求などができる買主の権利です。
民法562条1項では「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合」に契約不適合責任が生じると定められています。
「契約の内容に適合しない」とは、具体的には以下のようなケースを指します。

●買主が購入したものと違う商品を引き渡した
●引き渡した商品の数量が足りなかった
●引き渡した商品に品質上の不良があった

不動産を売却する際は、事前に建物や土地の状態を入念に調査し、買主に対して正確に内容を説明しなければなりません。
特に、雨漏りやシロアリ被害の痕跡など、買主にとって不利な事実ほど丁寧に伝えることを心がけましょう。
より良い条件で取引したいからといって、買主にとって不利な事実を隠して売却した場合、のちに発覚すれば責任を追及されます。
また、売主が意図的に不具合を隠したわけではなくても、実際に不適合があるなら契約不適合責任から逃れることはできません。
「知らなかった」では済まされないからこそ、売主は契約不適合責任を問われるリスクを避けるために注意を払う必要があるのです。

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契約不適合責任が認められるときの買主の権利

不動産の取引において売主の契約不適合責任が認められるときには、買主の権利として「履行の追完請求」「損害賠償請求」「契約解除」「代金減額請求」を要求できます。

買主に認められている権利①履行の追完請求ができる

「履行の追完請求」とは、引き渡された物件の内容が契約に適合しないとき、売買契約に定められた義務を果たすよう売主に求めることです。
具体的には、建物の補修や設備の修理、代替品の引き渡し、不足分の引き渡しなどを請求できます。
どのような方法で履行追完を求めるかは買主が選択できますが、売主は、買主にとって不相当な負担を強いる形でない限りは異なる方法での履行追完をおこなえます。
なお、売買契約締結時に「売主は履行追完の義務を負わない」旨を特約として付与していたとしても、不適合の事実を知っていながら買主に告知しなかった事柄については責任を逃れられません。

買主に認められている権利②損害賠償請求ができる

契約不適合について売主が履行の追完をおこなったとしても、それだけでは補えない損害が買主に生じる場合があります。
この場合、買主は売主に対して追完請求と同時に損害賠償請求をおこなうことが可能です。
ただし、契約の性質や目的、締結に至る経緯など契約に関するさまざまな事情と、取引において形成された社会通念を踏まえたうえで、売主に責任がないと認められる損害については、賠償請求は認められません。

買主に認められている権利③契約解除ができる

契約不適合が発生した場合、売主の責任の有無にかかわらず、買主は契約解除を申し出ることが可能です。
契約解除には、買主に「催告解除」と「無催告解除」の2種類が認められています。
催告解除とは、売主が買主からの履行の追完請求に応じなかった場合に契約を解除することを指します。
無催告解除とは、以下のような場合に、売主への催告なしで契約を解除することです。

●契約の全部の履行が不能である
●契約の性質や当事者の意思表示により、特定の目的のため、または一定の期間内に履行しなければ契約の目的が達成できないとされるときに、債務者がその履行をしないまま期限を過ぎている
●債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示している
●債務の一部が履行不能となった、あるいは債務者がその一部の履行を拒む意思を明確に示したケースにおいて、残された債務の履行だけでは契約の目的を達成できないとき
●債務者がその債務の履行をせず、債権者が催告をしても契約目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明確である

ただし、契約不適合が発生した責任が買主にあるときには契約解除は認められません。

買主に認められている権利④代金減額請求ができる

買主は売主に対して相当の期間を定めて履行の追完請求をおこない、その期間内に履行の追完がなされなかった場合、代金の減額請求ができます。
ただし、以下のような場合には、履行の追完請求をおこなわずに、直ちに代金の減額請求をおこなうことが可能です。

●履行の追完が不能である
●売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示している
●契約の性質や当事者の意思表示により、特定の目的のため、または一定の期間内に履行しなければ契約の目的が達成できないとされるときに、債務者がその履行をしないまま期限を過ぎている
●上記以外で、買主が履行の追完の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明確である

こちらも契約解除と同様に、不適合が発生した責任が売主にないときにも請求が可能ですが、責任が買主にあるときは認められません。

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不動産売却時の事前調査には「インスペクション」がおすすめ！

不動産の売却後に契約不適合責任を追及される事態を避けるためには、事前に建物の状態を調査し、欠陥・不具合の有無を正しく把握することが欠かせません。
建物の物理的な欠陥・不具合を知りたいときは「インスペクション」を実施するのがおすすめです。
インスペクション（既存住宅状況調査）とは、専門家が建物を調査し、劣化の程度や欠陥・不具合の有無、修繕が必要な箇所の数などを資料にまとめることを指します。
物件の売り出し前にインスペクションを行い、その結果を物件情報として添えて売却活動をすれば、買主は安心して購入を決断できるでしょう。
売主も、把握していなかった欠陥・不具合により契約不適合責任を追及されたり、知らずに告知義務違反をしたりするリスクを避けられます。
インスペクションの費用は原則として売主負担となりますが、建物の状態に不安がある場合は実施を検討してください。

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まとめ

不動産取引における「契約不適合責任」とは、物件の引き渡し後、買主が事前に知らされていなかった欠陥・不具合が見つかったときに、売主が買主に対して負う義務を指します。
売主の契約不適合責任が認められるときには、買主の権利として「履行の追完請求」「損害賠償請求」「契約解除」「代金減額請求」を要求できます。
売主も知らなかった欠陥・不具合によって契約不適合責任を追及されるリスクを避けるためには、事前にインスペクションを実施し、調査結果を物件情報として添えて売り出すのがおすすめです。

不動産を売却する場合、現状渡しという選択肢があります。
ただし、現状渡しを選ぶ前には、現状渡しのメリットとデメリットを把握することが大切です。
そこで今回は、売却する不動産の現状渡しがどのようなものなのか、現状渡しにおける売主と買主それぞれのメリットとデメリットを解説します。

売却する不動産の現状渡しとは

不動産の現状渡しについて、何となく理解していても、深く内容を知らないことがあります。
まずは、現状渡しとはどのようなものなのか、具体的な内容をチェックしてみましょう。

現状渡しの意味

不動産の売却相場を見るために、売り出し広告に目をとおしていると、「現状渡し」という言葉を目にすることがあるかと思います。
現状渡しは、その言葉のとおり、現在の状態のまま不動産を引き渡すことを意味します。
現状渡しの意味をより深く理解するには、現状渡し以外の不動産引き渡し方法を見てみると良いでしょう。

現状渡し以外の引き渡し

築年数の古い住宅が建っている土地を売却する場合、必要最低限のリフォームをおこなってから引き渡すことがあります。
これは、劣化が目立つ現状のまま引き渡すものとは違い、売主が少し手をくわえて引き渡すものです。
また、とくに劣化が進み倒壊の危険がある空き家では、解体して更地にしてから引き渡すことがあります。
こちらは、最低限のリフォームをおこなってから引き渡すものとは違い、売主が大きく手をくわえてから買主に引き渡すものです。
このほかに、間取りや設備を一新するリノベーションをおこなってから引き渡すものも、現状渡し以外の選択肢です。

現状渡しに不具合の告知義務はある？

不動産を売却する場合、雨漏りなどの不具合について、買主に告知する義務があります。
一般的な不動産売買において、契約書に記載がない不具合が発生した場合、売主に修繕費用などが請求されることになります。
こうしたルールは、契約不適合責任と呼ばれるものですが、これは、不利な状況になりやすい買主を守るためのものです。
現状渡しと記載すれば、この契約不適合責任から逃れられるわけではないことは、現状渡しの注意点です。
現時点では、把握しきれていない不具合があることを前提として、現状渡しで不動産を売却するなら、不動産売買契約書のなかに契約不適合責任の免責について記載する必要があります。

不動産を現状渡しで売却するメリット

不動産を現状渡しで売却する場合、売主だけでなく、買主にもメリットがあります。

売主のメリット①修繕・リフォームの手間がかからない

劣化や不具合がある住宅を現状渡しで売却する場合、修繕やリフォームをおこなう手間がかからないことが、売主側のメリットです。
築年数の古い住宅では、壁紙の汚れや水回りの設備の汚れなどが目立ちます。
有利な売却のために、こうした場所の修繕やリフォームをするなら、工事業者探しから工事内容の決定、工事完了までに長い時間がかかるでしょう。
しかし、修繕・リフォームをせずに現状渡しを決めた場合、時間短縮になって早期売却が期待できることがメリットです。

売主のメリット②修繕・リフォームのコストがかからない

劣化が目立つ場所を修繕してから売却する場合、手持ちの資金がなければ工事ができません。
住宅全体をリフォームするなら、そのコストは高額になるでしょう。
不動産の売り出し価格に、この修繕・リフォーム費用を上乗せするとしても、工事の段階で支払えなければ工事が開始できないのが一般的です。
現状渡しをすると決めたなら、修繕・リフォームのために、資金を確保する必要がないことはメリットです。

売主のメリット③買取なら契約不適合責任が免責になる

現状渡しを選択する場合、一般から広く買主を募集するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうことがあります。
不動産会社などの業者による買取をおこなうなら、不具合についての告知義務を定めた契約不適合責任が免責になることがメリットです。
現状渡しでは、買主への告知義務の責任の重さが大きな負担になりますが、不動産会社などの業者による買取は、原則としてこうした負担がありません。

買主のメリット①安価で購入できる

現状渡しにおける買主のメリットは、安価で不動産を購入できることです。
修繕やリフォームなど、売主が手をくわえてから売りに出す不動産は、現状渡しより高値になります。
買主が立地や土地の広さに魅力を感じていたとしても、その価格の高さから購入を諦めてしまうかもしれません。
しかし、価格を抑えた現状渡しは、買主にとって買いやすいと同時に、売主にとっては買い手がつきやすいというメリットがあります。

買主のメリット②自由にリフォームできる

現状渡しの住宅は、買主が購入後に自由にリフォームできることがメリットです。
あらかじめ、売主側で壁紙や水回りを一新したとしても、その工事内容が買主にとって魅力があるとは限りません。
現状渡しなら、買主のニーズに合わない工事をすることがなく、買主の好みに応じて自由にアレンジ可能です。
もちろん、現状渡しで浮いた予算を使い、ワンランク上のリフォームができることは、買主にとってメリットといえます。

不動産を現状渡しで売却するデメリット

不動産を現状渡しで売却したいなら、メリットだけでなくデメリットにも注意しましょう。

売主のデメリット①安値での取引になる

現状渡しで不動産を売却する場合、売却価格が安くなることがデメリットです。
現状渡しの住宅の多くは、室内の劣化が目立つ状態で、そのままでは住めないでしょう。
買主が購入してから入居するまでには、ある程度の修繕やリフォームが必要になることがほとんどです。
こうした不動産としての価値の低さから、現状渡しの不動産は高値で取引されることは、基本的にありません。
立地が良い不動産であれば、高値での売却が狙えますが、それでもリフォーム代や解体費用程度は安値での取引になるのが一般的です。

売主のデメリット②契約不適合責任のリスクが大きい

劣化が進んだ不動産を現状渡しで売却する場合、契約不適合責任のリスクが大きいことがデメリットです。
契約書に記載がない不具合については、売主の責任で修繕などをおこなう必要があります。
引き渡し後に不具合が発覚した場合、売主に修繕の責任がありますので、想定外の出費が発生するかもしれません。
売主は、契約書に記載するために、あらゆる不具合をチェックして告知する必要があります。
劣化や不具合の多い住宅の場合には、書面にする苦労があることもデメリットです。

買主のデメリット①設備のトラブルが多い

現状渡しの不動産は、設備のトラブルが発生しやすいことがデメリットです。
契約不適合責任によって、売主に修繕費用を請求できるとしても、確認作業に時間と手間がかかります。
あらかじめ、不具合があると告知されていた部分については、入居前に交換が必要になるでしょう。

買主のデメリット②不具合に対する不安

現状渡しの不動産は、さまざまな場所で不具合が発生しているのが一般的です。
そのため、購入して実際に住んだ場合に、快適な生活が送れるか不安になることがデメリットです。
買主に不安を与えてしまうと、売れ残るリスクがありますので、こうした不安は売主の工夫で払拭すると良いでしょう。
引き渡し直前まで住んでいた住宅を現状渡しで売却する場合には、住んでいたからこそわかる不具合の内容を丁寧に伝えるのがおすすめです。
入居前に修繕したほうが良い箇所や修繕内容を伝えるとともに、今まで依頼していた工事業者の連絡先を伝えても良いでしょう。

まとめ

不動産の現状渡しとは、売却する不動産に修繕などの手をくわえずに、そのままの状態で引き渡すことです。
現状渡しにおける売主側のメリットは、修繕費用を節約し早期売却が期待できることであり、買主側にはコストを抑えて購入できるメリットがあります。
ただし、契約不適合責任のリスクが大きいことが売主側のデメリットで、設備が故障しやすいことが買主側のデメリットです。

自宅を売却しようと考えたとき、まずおこなうのは不動産会社への査定依頼です。
不動産会社の査定をスムーズに受けたり、提示される査定価格の精度を高めたりするには、いくつかの書類を事前に揃えておくことが大切です。
そこで今回は、自宅の査定を受けるときにあると良い書類をシーンに分けて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

自宅査定時にあると良い不動産購入時の書類

不動産会社から自宅の査定を受けるときには、不動産購入時に受け取った各種書類を用意しておくことがポイントです。
ここでは、自宅の査定を受けるときにあると役立つ不動産購入時の書類について解説します。

不動産購入時の書類①契約書・重要事項説明書

不動産の購入時に不動産会社から交付される「売買契約書」や「重要事項説明書」は、物件の権利関係や取引条件を証明する重要な書類です。
これらの書類には購入金額や物件の構造、築年数、法的制限などが記載されており、不動産会社が査定をおこなうときのベース資料となります。
たとえば、容積率や建ぺい率、用途地域などの情報は、購入者の将来の活用方法に影響するため、査定価格に反映されます。
もしコピーしか手元にない場合でも、それを提示することで参考資料として活用してもらえるため、事前に準備しておきましょう。

不動産購入時の書類②間取り図

自宅の間取りや部屋の配置が確認できる「間取り図」も、査定時に有用です。
とくに築年数が経過している住宅では、当時の設計意図やリフォーム履歴なども査定に影響するため、当時のオリジナル図面があると、査定担当者にとって重要な判断材料となります。
また、間取り図があることで、部屋数や収納スペースの有無、動線の良さなどが把握でき、購入者に魅力を伝える材料にもなります。

不動産購入時の書類③パンフレット

新築物件の「販売用パンフレット」や「案内資料」も、査定を受ける際に役立つ資料です。
パンフレットには物件の特徴や設備、周辺環境に関する情報が記載されており、とくにマンションではグレードや管理状況を伝える手段となります。
「駅から徒歩〇分」「耐震構造」「ペット可」などの情報も含まれていることがあり、査定価格の加点要素として活用できる可能性があります。

不動産購入時の書類④マンションの管理規約・使用細則

自宅であるマンションの査定を受けるときには、管理規約と使用細則も準備しておきましょう。
管理規約と使用細則には、マンションの共用スペースの範囲や使用方法、住む上での基本的なルール、リフォームの可否など、詳細な情報が記載されています。
これらの情報は、査定価格に反映されるだけでなく、購入者に共有するためにも必要です。

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自宅査定時にあると良い住宅ローン関連の書類

住宅ローンを組んで自宅を購入しているときには、ローン関連の書類も前もって準備しておきましょう。
ここでは、自宅査定時にあると良い住宅ローン関連の書類について解説します。

住宅ローン関連の書類①抵当権関連の書類

住宅ローンを借り入れている場合、通常不動産には「抵当権」が設定されています。
査定においては、不動産会社が抵当権の有無やその内容を確認する必要があります。
実際に自宅の売買が成立する際には、抵当権を抹消する必要があるため、その準備も考慮しておくことが望ましいといえるでしょう。
抵当権の詳細については、金融機関からの「借入契約書」や登記情報で確認できます。
所有者の名義にくわえ、どの金融機関が抵当権を持っているのか、抹消に必要な手続きも含めて、不動産会社と共有しておくとスムーズです。
ローンを完済して抵当権を抹消すると、金融機関から抵当権抹消書類を受け取ることができます。
自宅の売却代金で完済する場合、売買決済当日に金融機関で書類を受け取ります。

住宅ローン関連の書類②残高証明書

自宅の売却価格を検討するうえで、ローンの「残高証明書」は欠かせない資料です。
現在のローン残高が明確になると、自宅の売却金額でローンを完済できるか、住み替えにどの程度の費用を充てられるかなどの資金計画が立てやすくなります。
残高証明書は、金融機関に依頼すれば発行してもらえるため、売却を検討し始めたら早めに準備しておくことをお勧めします。

住宅ローン関連の書類③返済予定表

住宅ローンの残債がどのくらいあるかは、金融機関から融資を受けた後に届く返済予定表で確認できます。
自宅の売却金額でローン残債の完済を考えている場合は、返済予定表などで残債を確認したうえで、適切な売り出し価格を設定することが求められるでしょう。
もし、売却金額でローン残債を完済できない「オーバーローン」状態の場合は、預貯金などを使って返済する必要があります。
そのため、不動産会社から自宅の査定価格を受け取ったときには、残債と照らし合わせながら、売却金額で完済できるかを検討することも大切です。

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自宅査定時にあると良い登記簿謄本・測量図

不動産の法的な状況を把握するためには「登記簿謄本」や「測量図」などの資料が欠かせません。
これらの書類は、所有者の権利関係や物件の正確な位置、面積などを確認するための公的な書類です。
ここでは、自宅査定時にあると良い登記簿謄本・測量図の概要について解説します。

登記簿謄本で所有者を確認

「登記簿謄本」は、その不動産の所有者や権利関係、抵当権の有無などが記載された書類です。
法務局で取得できる登記簿謄本は、不動産の正確な情報を把握するうえで必須です。
原則として、不動産は名義人である本人しか売却できません。
そのため、不動産会社に登記簿謄本を提示して自分が所有者であることを証明することで、査定がよりスムーズに進みます。

境界図・境界確認書で境界確定の有無を確認

一戸建てや土地の売却時には、測量図や境界確認書も査定に必要です。
測量図は、敷地の面積や境界線が正確に記載されており、購入者が安心して検討できる資料となります。
また、境界確認書は隣地所有者と境界について合意した内容を記載した書類であり、スムーズな売買を行うためには欠かせません。
特に築年数が古い住宅や地積が複雑な土地では、実際の面積と登記簿に記載された面積に差異が生じることがよくあります。
そのため、最新の測量図を準備しておくと、より精度の高い査定を受けることが可能です。
なお、境界確認書を紛失して手元にない場合は、再度測量を依頼し、隣地所有者と改めて書類を交わす必要があります。

身分証明書の準備も忘れずに

査定依頼時には、本人確認のための身分証明書（運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど）も必要です。
査定そのものには影響しませんが、所有者と各種書類の情報が一致しているかを確認するためには、必要な書類です。
顔写真が付いていない身分証明書は利用できない点に注意しましょう。
また、自宅が複数の所有者による共有名義の場合、共有者全員の身分証明書を求められます。
共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できないためです。

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まとめ

自宅の査定を受けるときにあると役立つ不動産購入時の書類には、契約書や重要事項説明書、間取り図、パンフレットなどがあります。
また、残高証明書や返済予定表、抵当権抹消書類など、住宅ローン関連の書類も用意しておきましょう。
そのほか、本人確認用の登記簿謄本、境界が確定していることを示す測量図も用意しておくと、よりスムーズに査定を受けられるようになります。

不動産を売却するときに、税金をどのくらい支払う必要があるのか気になっている方はいると思います。
不動産を売却したときに支払う税金を考えるうえで、譲渡所得の計算方法は知っておいたほうが良いでしょう。
そこで今回は、不動産売却時の譲渡所得とはどのようなものか、譲渡所得の計算方法や、不動産の取得費・譲渡費用に含まれるものについてご紹介します。

不動産売却時の譲渡所得の計算方法

不動産を売却したときに支払う税金を知るには、譲渡所得の計算方法を知っておく必要があります。
ここからは、不動産売却時の譲渡所得の計算方法についてご紹介します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の金額を算出するには、土地や建物を売却した金額から、取得費および譲渡費用を差し引いて計算します。
そのため、譲渡所得の計算には、次の三つの金額が必要です。

●譲渡収入金額
●取得費
●譲渡費用

譲渡収入金額とは、土地や建物の譲渡代金と、固定資産税および都市計画税の精算金を指します。
取得費には、実額法と概算法の二種類があり、そのうち大きい金額を用いて計算します。
実額法の計算方法は、土地建物の購入代金と取得に要した費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。
概算法の計算方法は、譲渡収入金額に5％を乗じた金額です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接要した費用を指します。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡収入金額―（取得費+譲渡費用）
計算の結果、譲渡所得がマイナスとなった場合は、課税対象とならないため、納税の必要はありません。
また、課税譲渡所得を算出するための計算式は、以下のとおりです。
課税譲渡所得＝譲渡所得―特別控除
特別控除は、居住用の3,000万円特別控除の特例等が適用されるケースなどで譲渡所得から差し引くことができます。

課税方法

譲渡所得については、他の所得と分離して所得税および住民税が課税されます。
所得税は、給与所得や不動産所得などの各種所得金額を合計して総所得金額を求め、それに基づいて税額を計算する「総合課税」が一般的です。
しかし、不動産の売却による譲渡所得は、他の所得と合算せず、個別に税額を計算する「分離課税方式」が採用されます。
土地建物を譲渡した場合は、所有期間に応じて課税方法が異なります。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の土地・建物などは「短期譲渡所得」、5年を超える土地・建物などは「長期譲渡所得」です。
短期譲渡所得の税率は、所得税30.63％、住民税9％で合計39.63％です。

長期譲渡所得の税率は、所得税15.315％、住民税5％で合計20.315％です。
ただし、自己居住用の住宅には、10年超所有軽減税率の特例が適用され、課税譲渡所得6,000万円以下の部分は14.21％、6,000万円を超える部分は20.315％となります。

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不動産売却の譲渡所得に関する「取得費」

不動産売却の譲渡所得を算出するときには「取得費」の金額が必要ですが、正確に算出するためには取得費にどのようなものが含まれるか知る必要があります。
ここからは、不動産売却の譲渡所得に関する「取得費」には、どのようなものが含まれるかご紹介します。

仲介手数料

売却した不動産を購入した際に、不動産会社に仲介手数料を支払っている場合、その仲介手数料は取得費に含めることが可能です。
不動産を購入したときの仲介手数料に関する領収書は、紛失しないよう保管しておきましょう。
仲介手数料は、法律で上限額が定められており、上限額まで請求されるケースが一般的です。
しかし、2024年7月1日より不動産の仲介手数料制度が改正され、800万円未満の低廉な空き家を売却する場合には、仲介手数料の上限を超えて33万円まで請求が可能となりました。
また、不動産を購入する際に、所有権移転の登記をおこなった場合の「登録免許税」や「不動産取得税」は、取得費に含まれます。
登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の2％ですが、現在は軽減措置により1.5％となっています。
不動産取得税は、土地および住宅家屋では固定資産税評価額の3％、非住宅家屋では4％です。

リフォーム費用

建物をリフォームした場合、そのリフォーム費用から減価償却費を控除した金額を取得費に含めることが可能です。
ただし、通常の維持修繕については「家事費」とみなされるため、取得費に含めることはできません。
たとえば、老朽化した部分や故障した設備を修繕して元の状態に戻す行為は修繕とされますが、既存の建物に改良をおこない、新たな機能や価値を付加する工事は取得費に含まれます。
また、リフォームだけでなく、造成費用も改良費用として取得費に含まれます。

ローン保証料は取得費にならない

不動産売却の譲渡所得に関する取得費には、ローン保証料は含まれないため注意が必要です。
取得費とは、建物の取得に直接かかった費用を指し、建物の取得後に発生した費用や取得に関係のない費用は、取得費とみなされません。
そのため、住宅ローン保証料や使用開始日以降の住宅ローン金利は、取得費に含まれません。
ただし、借入日から使用開始日までの住宅ローンの利子やローン設定にかかる手数料は、取得費として計上することが可能です。
取得費に該当するかどうかの判断が難しい場合は、税務署または税理士に相談することを推奨します。

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不動産売却の譲渡所得に関する「譲渡費用」

不動産売却の譲渡所得を算出するためには、譲渡費用に何が含まれているかを知っておくと良いでしょう。
ここからは、不動産売却の譲渡所得に関する「譲渡費用」についてご紹介します。

測量費

土地を売却するときにかかった測量費は、譲渡費用に含まれます。
土地を売買する際には、その土地の面積を明確にする必要があるため、確定測量図を作成することがあります。
この測量は土地家屋調査士などに依頼し、通常は売主の負担で実施されますが、かかった費用は譲渡費用として計上可能です。
注意すべき点は、この測量費が譲渡のために実施されたものでなければ、譲渡費用に含まれないことです。
たとえば、現時点で譲渡の予定がないにもかかわらず、将来の売却に備えて事前に測量した場合、その費用は譲渡費用に該当しません。
しかし、一筆の土地を分筆して売却する際に、売却部分だけでなく残地もあわせて測量した場合、その測量費は譲渡費用に含めることが可能です。

解体費用

土地を売却するために、その上に建っている建物を売主の負担で解体する場合の解体費用は、譲渡費用に含めることができます。
ただし、建物の解体が譲渡よりも相当前におこなわれている場合には、譲渡費用として認められない可能性があるため注意が必要です。
また、使用貸借により貸し付けていた親族が所有する建物の取り壊し費用については、通常は建物の所有者である借主が負担すべきものであるため、売主が費用を負担しても譲渡費用にはなりません。

広告料

不動産を売却するために支払った広告料は、譲渡費用に該当するため計上が可能です。
買主を探すために広告を出し、その費用は譲渡費用として認められます。
ただし、広告を出してから時間が経過し、その広告とは関係なく不動産が売却できた場合、その広告費用は譲渡費用に該当しない可能性があるため、注意が必要です。

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まとめ

不動産売却時の譲渡所得の計算方法は、土地や建物を売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
譲渡所得に関する取得費には、仲介手数料やリフォーム費用が含まれますが、ローン保証料は含まれません。
譲渡所得に関する譲渡費用には、売却するときにかかった測量費や解体費用、広告料などが含まれます。

長期間にわたってマイホームを所有していると、その間にさまざまな形でライフステージが変化します。
ライフステージの変化に合わせて不動産売却をおこない、より住みやすい家に住み替えようと検討している方も多いでしょう。
今回は、不動産売却に適したタイミングとして「出産」「子どもが独立」「親が亡くなる」の3つのケースについて解説します。

不動産売却のタイミングとなるライフステージの変化①出産

ライフステージの変化として象徴的なシーンといえば、出産でしょう。
子どもが生まれると、より広い面積の家や、より部屋数が多い間取りの家のほうが住みやすくなるため、出産を機に不動産売却をおこなう方が目立ちます。
ここでは、ライフステージの大きな変化となる出産を機に、不動産売却をするメリットをご紹介します。

子どもを育てやすい環境に選び直せる

エリアや間取りといった環境を選び直し、子育てがしやすい新居に引っ越しできることが、出産によるライフステージの変化に合わせて不動産売却をおこなうメリットです。
出産する予定を立てずにマイホームを購入した場合、駅近の物件や都市部から近い物件、2人暮らしに適した広さや間取りの物件を選んでいる可能性が高いでしょう。
そのようなマイホームは、2人で暮らすには便利ですが、小さな子どもと同居したり、子育てをしたりするために適した環境ではない場合もあります。
出産を機に不動産売却をして住み替えると、入学を予定している学校の近くや、自然や公園が多い場所を選んで新居を構えることが可能です。
また、自治体によって子育て支援の内容が異なる場合もあるため、手厚いサポートを受けられる自治体に引っ越すのも良いでしょう。

将来的な資金計画が立てやすい

出産を機に不動産売却をおこなって住み替えを検討すると、将来の資金計画を立てたうえで新居を購入できることがメリットです。
子育てを想定せずに、住宅ローンを組んでマイホームを購入していた場合、子育てや教育にかかる費用が追加でかかり、住宅ローンの返済が難しくなるかもしれません。
しかし、将来的にかかる子育ての費用を計算に含めたうえで住み替えをおこなうと、子育てと住宅ローンの支払いを無理なく並行できる予算を決めることができます。
とくに共働き世帯の場合は、出産後に妻が働けなくなることも考慮して、無理のない資金計画を立てると良いでしょう。

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不動産売却のタイミングとなるライフステージの変化②子どもが独立

マイホームの購入から一定の期間を空けて発生するライフステージの変化として挙げられるのは、子どもが独立することです。
子どもが独立して家を出た場合、現状の家に夫婦2人で暮らすには、面積が広すぎたり、間取りが多すぎたりする可能性があります。
ここでは、子どもが独立したタイミングで、不動産売却をおこなうメリットをご紹介します。

老後を見越した新居に住み替えられる

子どもが独立して夫婦2人暮らしになったタイミングで不動産売却をおこなうと、老後を見越した新居に住み替えられることがメリットです。
近年では、高齢者を狙った一戸建てへの強盗事件が社会問題化しているため、子どもの独立を機に、セキュリティ性が高いアパートやマンションを新居に選ぶこともおすすめできます。
年をとって足腰が弱くなると、広い家や多くの部屋を掃除することが大変になり、建物の維持や管理が難しくなる場合もあるでしょう。
老後を見越してコンパクトな家に住み替えると、掃除の負担を減らしやすくなり、老後の生活が快適になる可能性が高いです。

現状よりも利便性が高い家に住み替えられる

ファミリー世帯向けの郊外の住宅に住んでいる場合は、子どもが独立したことを機に、駅近などの利便性が高い家に住み替えられることもメリットです。
電車やバスといった公共交通機関の便が良い場所に住むと、買い物や通院がしやすくなり、生活の利便性が向上します。
高齢者が自動車を運転することによって発生する悲惨な事故も多発していますが、運転が不要なエリアに住み替えると、家族にも安心してもらえるでしょう。
介護が必要な場合や孤独死が心配な場合などは、子どもが独立して引っ越したエリアや、親戚が住んでいるエリアに引っ越すと、万が一の場合にサポートを受けやすくなります。

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不動産売却のタイミングとなるライフステージの変化③親が亡くなる

親が亡くなることも、ライフステージが変化するタイミングであり、不動産売却に適した時期です。
マイホームを所有していた親が亡くなると、子どもなどの相続人は実家を相続することになりますが、この場合の不動産売却にはいくつかの注意点があります。
ここでは、親が亡くなるタイミングで不動産を売却する方法や、譲渡所得税を節税するための方法をご紹介します。

親名義のままでは不動産売却ができない

親が亡くなるタイミングで、実家などの不動産を相続する場合は、不動産が親名義で登記されている可能性が高いです。
しかし、たとえ正式に不動産を相続したとしても、親名義のままでは不動産売却ができません。
親名義の不動産を売却したい場合は、相続登記の手続きをおこない、不動産の名義を自分の名義に書き換える必要があります。
相続登記は自分でもおこなえますが、手続きの内容が複雑なため、手数料を支払って司法書士などの専門家に手続きの代行を依頼することが一般的です。
なお、相続登記時には登録免許税が発生し、税額は「固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額×0.4％」となります。

相続後に不動産売却をすると譲渡所得税が課される場合がある

相続後に不動産売却をおこない、売却益が発生した場合は、翌年に確定申告をして譲渡所得税を支払わなければなりません。
譲渡所得税を計算する場合は、まず税額を求める基準となる譲渡所得を「売却価格－取得費－売却にかかった諸経費」の計算式で算出しましょう。
取得費は、土地や建物の購入にかかった費用や仲介手数料を合計した金額ですが、これを証明する書類が残っていない場合は、売却価格の5％を取得費として計上します。
譲渡所得税は、先ほど算出した譲渡所得に対して税率を掛けて計算します。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63％、所有期間が5年超えの場合は20.315％です。

特例を適用すると譲渡所得税を減税できる

譲渡所得税には、「3,000万円特別控除」といった特例を適用できる場合があり、これにより大幅に減税できる可能性があります。
たとえば、マイホームとして使っていた住宅を売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できるため、譲渡所得税の支払いを免れられる可能性があるでしょう。
相続した実家などが空き家だった場合も、マイホームと同じように3,000万円の特別控除を適用できる場合があります。
ただし、特例には細かい適用条件が設けられているため、特例を適用できるかどうか不安な場合は、不動産会社などの専門家に相談しましょう。
また、マイホームの3,000万円特別控除を適用できるのは、住まなくなった日から3年後の年末までに不動産売却を済ませた場合に限られるため、相続後は早めの売却をおすすめします。

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まとめ

不動産売却に適したライフステージの変化について「出産」「子どもが独立」「親が亡くなる」と3つのケースから解説しました。
上記のタイミングで不動産売却をおこなうと、現状よりも快適に暮らせる新居に引っ越しやすいでしょう。
不動産売却で譲渡所得が発生する場合は、特例を適用できるか確認して節税に努めることが大切です。